張某等人在廣東某知名樓盤購買了商品房，張某等人在交納了購房合同房款30%的首期房款后，開發(fā)商要求張某等人交納合同房款10%的辦理房產(chǎn)證費(以下簡稱：辦證費)，張某等人以辦證費過高提出抗議，開發(fā)商口頭“不交納辦證費的，按違約處理，不退還首期房款”，無奈張某等人只好交納合同房款10%的辦證費。張某等人以開發(fā)商收取辦證費過高為由，向法院起訴請求開發(fā)商返還多收的辦證費。開發(fā)商則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場競爭激烈，“不提房價+高額辦證費”是房地產(chǎn)商普遍采取的銷售策略，況且合同房款10%的辦證費是購房者自愿交納，應(yīng)該駁回張某等人的訴訟請求。

【分歧】

對于開發(fā)商是否需要退還多收的辦證費，存在兩種不同的意見：

意見一、購房者與開發(fā)商是平等的民事主體，購房者對于開發(fā)商收取高額的辦證費，完全可以拒絕，也可以選擇不購房。開發(fā)商收取高額的辦證費，是購房者自愿交納的，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該駁回張某等購房者的訴訟請求。

意見二、開發(fā)商在銷售樓盤時候，沒有明確告知辦證費實際是多少，開發(fā)商收取合同房款10%的辦證費，明顯過高，顯失公平，應(yīng)該退還多收的辦證費。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

一、開發(fā)商收取合同房款10%的辦證費明顯過高，違背了市場規(guī)律。

根據(jù)辦理房產(chǎn)證的相關(guān)規(guī)定，購買首套房的，大約需要交納合同房款1%～3%的契稅、0.05%的印花稅、3元/平方米的交易費、80元的權(quán)屬登記費及10元/本的房產(chǎn)證工本費。144平方米以下的商品房所需的辦證費一般不會超過合同房款的2%.即使開發(fā)商代辦房產(chǎn)證需要收取一定的辦證代理費，首先需要明確告知購房者具體的辦證費數(shù)額，在此基礎(chǔ)上可以收取一定合理的辦證代理費。開放商收取合同房款10%的辦證費，明顯過高。開發(fā)商壟斷辦理房產(chǎn)證，并收取高額的辦證費，產(chǎn)生高額的壟斷利潤，這是違法的。開發(fā)商采取的“不提房價+高額辦證費”的銷售策略不僅違背市場規(guī)律，還存在偷稅漏稅之嫌疑。

二、開發(fā)商收取高額的辦證費，顯失公平。

開發(fā)商的勞動付出體現(xiàn)在組織建設(shè)樓盤和銷售樓盤過程中，商品房的合理定價應(yīng)該是商品房的“土地和建筑成本+各種稅費+員工工資+合理利潤”，因此，開發(fā)商的利潤主要來源于合同房價。開發(fā)商為購房者辦理房產(chǎn)證是批量辦理的，辦理過程非常簡單，辦理房產(chǎn)證遠(yuǎn)比開發(fā)樓盤簡單的多，開發(fā)商不應(yīng)該以代辦房產(chǎn)證作為贏利的一種手段。作為一種促銷手段，開發(fā)商可以免費為購房者辦理房產(chǎn)證;或者收取一定合理的辦證代理費，合理的辦證代理費應(yīng)該參照市場上代辦房產(chǎn)證代理機(jī)構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)。本案中，開發(fā)商處于優(yōu)勢地位，而購房者缺乏經(jīng)驗，開發(fā)商以“不交納辦證費的，按違約處理，不退還首期房款”的脅迫理由收取合同房款10%的辦證費，明顯過高，明顯違反等價有償?shù)氖袌鲈瓌t，顯失公平?！睹穹ㄍ▌t》第59條規(guī)定，對重大誤解或顯失公平的民事行為，一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤銷。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》對顯失公平的認(rèn)定作了司法解釋，即“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反等價有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！备鶕?jù)該法律規(guī)定，購房者可以要求開發(fā)商退回多收的辦證費。

綜上所述：開發(fā)商應(yīng)該返還多收張某等人的辦理房產(chǎn)證費。