買(mǎi)房可以“三包”嗎

一、包退嗎?

大修兩次還是“水簾洞”

嚴(yán)重影響居住可退房

案例：2012年7月的連續(xù)大雨，讓城東某著名樓盤(pán)成了“樓水水”，不少樓棟業(yè)主家里、電梯間、樓梯道墻面都有大面積滲水。

孫先生買(mǎi)的房子在頂樓，尚未入?。骸皠偨环繒r(shí)就發(fā)現(xiàn)客廳的屋頂和墻面滲水，為此開(kāi)發(fā)商先后修了兩次，但這次大雨還是讓我家變成了水簾洞。”由于泡水時(shí)間較長(zhǎng)，盡管是新房，但孫先生家的墻皮還是起了鼓、開(kāi)裂、陸續(xù)脫落，有些墻腳已經(jīng)開(kāi)始發(fā)霉。

而孫先生家的情況并非個(gè)別現(xiàn)象。憤怒的業(yè)主紛紛質(zhì)疑房屋的質(zhì)量問(wèn)題，孫先生更是明確要求退房：“90%的頂樓都存在大面積滲水的問(wèn)題。我很擔(dān)心，以后夏天屋外下大雨、屋內(nèi)下小雨會(huì)成為家常便飯。而且交房沒(méi)幾天，就維修了2次，根本沒(méi)法裝修，更沒(méi)法入住?！?/p>

由于房屋質(zhì)量確實(shí)有問(wèn)題，經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終開(kāi)發(fā)商同意了孫先生的退房要求。

解釋?zhuān)涸谶@個(gè)案例中，由于孫先生的房屋在交付后，經(jīng)過(guò)兩次維修后仍然滲水，并嚴(yán)重到影響居住的程度。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》)的第十三條，“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的”可以解除合同。因此，這個(gè)案例中的孫先生就是以質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，得以解除合同的

律師表示，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商交付的房屋雖不完全符合合同約定，存在質(zhì)量問(wèn)題，但不影響正常居住使用的，法院一般不會(huì)判決解除合同。但購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;無(wú)法修復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償損失。

二、包換嗎?

選尾房遭遇“蟲(chóng)蟲(chóng)危機(jī)”

不要對(duì)換房抱太大期望

案例：2011年4月，秦女士購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的精裝公寓尾房。入住沒(méi)多久，她就發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁，“家里小蟲(chóng)子特別多。開(kāi)始我以為是精裝修房，裝修沒(méi)有全干，所以蟲(chóng)子多?！笨纱蟀肽赀^(guò)去了，家里的蟲(chóng)子不但沒(méi)少，反而越來(lái)越多。

秦女士立即聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商要求換房。開(kāi)發(fā)商卻表示，秦女士購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)是尾盤(pán)了，無(wú)房可換，只能維修?！耙荒赀^(guò)去了，一直到2012年4月，開(kāi)發(fā)商才找來(lái)裝修公司大修，從下半截墻壁到地板，全部重新?lián)Q過(guò)?！北M管如此，煩惱卻遠(yuǎn)未結(jié)束，秦女士家還是蟲(chóng)子不斷，而且還增添了來(lái)源不明的臭味。

仔細(xì)檢查才發(fā)現(xiàn)，秦女士購(gòu)買(mǎi)的這套房子是樣板房，裝修時(shí)未將下水道堵上，樓上衛(wèi)生間沖下來(lái)的臟水部分流到了秦女士家。此外，有知情人悄悄告訴秦女士：“你買(mǎi)的這套房以前曾長(zhǎng)時(shí)間泡水，所以蟲(chóng)子一直都沒(méi)辦法完全消除。這件事開(kāi)發(fā)商一直知道，只是在你買(mǎi)房時(shí)瞞著你?！?/p>

秦女士非常氣憤，一再要求開(kāi)發(fā)商退房，但一直遭到開(kāi)發(fā)商拒絕。

解釋?zhuān)何卜繐Q房確實(shí)較難實(shí)現(xiàn)，律師表示，畢竟即使在同一小區(qū)，戶(hù)型一模一樣的兩套房子，因?yàn)槌颉⒕坝^、樓層、小區(qū)內(nèi)位置等，而有著很大不同，因此，需要購(gòu)房者在和開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)，將換房的要求寫(xiě)入合同附件中。但即使寫(xiě)入了合同，換房的可執(zhí)行力依然比較差。

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中發(fā)生換房的幾率比較低，要么是開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者加錢(qián)換房，購(gòu)房者不愿意;要么是房子銷(xiāo)售過(guò)半，根本沒(méi)有合適的房子進(jìn)行調(diào)換。這個(gè)案例就是樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲，開(kāi)發(fā)商即使想換房也無(wú)房調(diào)換，只能維修。

三、包修嗎?

躍層保質(zhì)期內(nèi)成了“危房”

結(jié)構(gòu)性維修開(kāi)發(fā)商全承擔(dān)

案例：李先生2009年購(gòu)買(mǎi)了某樓盤(pán)的躍層戶(hù)型，交房后就將房子出租，沒(méi)留意房子的狀況，直到2012年準(zhǔn)備自行裝修入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，室外的煤氣管道從陽(yáng)臺(tái)與廚房之間的一根主梁穿堂入室，主梁上的鉆孔齊刷刷地將兩根鋼筋切斷，切割面清晰可見(jiàn)。

當(dāng)?shù)匾患因?yàn)房機(jī)構(gòu)驗(yàn)房師實(shí)地查驗(yàn)后證實(shí)，業(yè)主李先生反映的情況屬實(shí)，煤氣管道經(jīng)過(guò)的孔洞直徑寬達(dá)60mm，將主梁的兩根主鋼筋全部切斷，而另一直徑100mm的孔洞則無(wú)鋼套管，未按設(shè)計(jì)圖要求進(jìn)行鋼筋補(bǔ)強(qiáng)。韓*龍表示，這一狀況將對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)安全、可靠性、耐久性和適用性造成極大的危害，在地震的作用下，容易造成局部坍塌，甚至對(duì)整個(gè)單元的結(jié)構(gòu)安全也存在危險(xiǎn)。此外，室內(nèi)還發(fā)現(xiàn)，頂層南面墻和西面分戶(hù)隔墻與梁底之間均存在較長(zhǎng)的沉降水平裂縫;頂層南墻梁底部存在漏水問(wèn)題。

李先生先后向開(kāi)發(fā)商反映了十余次，均未看見(jiàn)維修人員上門(mén)?？粗@樣的房子，李先生不寒而栗，“這樣的房子能住人嗎?”

解釋?zhuān)焊鶕?jù)《司法解釋》第十三條，房屋在保質(zhì)期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題的，若開(kāi)發(fā)商不作為或消極處理，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

相關(guān)工作人員建議，李先生可根據(jù)屬地管理原則向所在區(qū)的質(zhì)監(jiān)站投訴。李先生的情況符合投訴要求，按照當(dāng)前的投訴管理?xiàng)l例，地區(qū)質(zhì)監(jiān)站需在10日內(nèi)著手調(diào)查，正常情況下60個(gè)工作日內(nèi)必須解決問(wèn)題。

最后，隨著浦口區(qū)質(zhì)監(jiān)站的正式介入，開(kāi)發(fā)商最終承擔(dān)了李先生維修的全部費(fèi)用。

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