農(nóng)用地補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地評(píng)估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。

對(duì)于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法;對(duì)于待開發(fā)的，可以選用剩余法;已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

下面以耕地為例對(duì)收益還原法的使用做詳細(xì)說明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率(貼現(xiàn)率)進(jìn)行還原(貼現(xiàn))，從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法?；竟綖椋?/p>

P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率(貼現(xiàn)率)

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來確定，也可以通過計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物(主產(chǎn)品和副產(chǎn)品)前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用(種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等)后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。

土地還原率(貼現(xiàn)率)是將土地收益還原(貼現(xiàn))為土地價(jià)格的比率，其原理是對(duì)于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租(收益)一樣多時(shí)，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對(duì)其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動(dòng)較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價(jià)格。

集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估

集體建設(shè)用地的評(píng)估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評(píng)估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評(píng)估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

宅基地評(píng)估。1.在評(píng)估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對(duì)其所在區(qū)域(以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元)進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評(píng)估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評(píng)估。

沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格。

宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)(地類)評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評(píng)估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對(duì)宅基地進(jìn)行評(píng)估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評(píng)估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評(píng)估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對(duì)固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測算后向社會(huì)公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測算：

一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益(可參照住宅用地最高出讓年期70年)。

宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率(貼現(xiàn)率)

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：

價(jià)差比例=(宅基地所有權(quán)價(jià)格-取得宅基地稅費(fèi)-開發(fā)費(fèi)-因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值)/宅基地所有權(quán)價(jià)格

確定了價(jià)差比例后，可以在評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對(duì)征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。