一、歷史遺留問題的主要類型

1、房產(chǎn)證只留有存根，沒有用地、建設(shè)等批準(zhǔn)文件，對房屋產(chǎn)權(quán)來源也沒有記載。

2、房地權(quán)利主體不一致。房屋登記始于1986年，1989年國土局頒布《土地登記規(guī)則》，開始了宅基地房屋的土地登記，筆者所在的區(qū)大規(guī)模的土地登記始于1991年。這期間房屋所有權(quán)發(fā)生變化的，產(chǎn)權(quán)人沒有申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人仍為原所有權(quán)人，而土地使用權(quán)證直接辦理在當(dāng)時土地使用權(quán)人名下，造成房地權(quán)利主體不一致。

3、1986年房屋登記時沒有身份證，房屋所有權(quán)證記載的姓名與身份證不相符，如姓名登記為乳名、同音字、錯別字等。

4、房屋占地面積超出土地使用面積。

5、房屋所有權(quán)證記載的房屋坐落模糊、不規(guī)范。如﹡﹡村村北、﹡﹡村大街南等。

6、在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)一人擁有多套房屋。如因封建家長制的影響，一個家庭中包括成年子女的房屋都登記在父親的名下。

7、同一棟房屋有兩本或多本房屋所有權(quán)證。如房屋已出售且買受人已辦理了房屋所有權(quán)證，但出賣人的房屋所有權(quán)證未收回，造成一房多證;同一產(chǎn)權(quán)人、同一房屋重復(fù)發(fā)證。

8、權(quán)利人所持房產(chǎn)證與存根記載權(quán)利人不一致。

9、房屋建筑面積及四至的認(rèn)定有誤。

10、現(xiàn)申請人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

二、解決歷史遺留問題的原則

1、兼顧社會穩(wěn)定，減少社會資源的浪費(fèi)。

2、深入調(diào)查，把握問題的實質(zhì)，充分利用房屋登記的公告程序。

3、充分發(fā)揮村民委員會的作用。根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會治安的基層群眾性自治組織。村民委員會及村民最了解本村的情況，在解決房屋登記歷史遺留問題時，要充分發(fā)揮村民委員會、當(dāng)時登記發(fā)證的人員及村民的作用。

三、解決歷史遺留問題的依據(jù)及方法

1、產(chǎn)籍資料不健全。在為這些房屋辦理換證、補(bǔ)證等手續(xù)時一并健全產(chǎn)籍資料;申請轉(zhuǎn)移登記前需先換證，補(bǔ)全產(chǎn)籍資料。

2、房地權(quán)利主體不一致的。根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地權(quán)利主體必須一致，如果要求產(chǎn)權(quán)人將土地使用證重新變更到原房屋所有權(quán)人名下，再為其換證，勢必造成社會的不穩(wěn)定，浪費(fèi)申請人的人力、物力，又增加土地部門的工作量。如果直接過戶，房屋的產(chǎn)籍資料又不健全。在這種情況下，提交現(xiàn)土地使用權(quán)人的土地使用證可為原產(chǎn)權(quán)人換證，并在登記簿備注欄及土地使用證復(fù)印件上注記土地使用權(quán)人已登記到﹡﹡﹡名下，原產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)證后，隨即和下手產(chǎn)權(quán)人共同申請轉(zhuǎn)移登記。這樣，既保證了房地權(quán)利主體的一致，又健全了房屋的產(chǎn)籍資料，方便了群眾。

3、房屋所有權(quán)人的姓名填寫有誤的。如果戶口簿有記載，提交戶口簿即可;更多情況是戶口簿無記載，如果是同音字，可由村民委員會出具證明;如果是乳名、曾用名，可由村民委員會和二個與產(chǎn)權(quán)人無利害關(guān)系的村民，最好是當(dāng)時的登記工作人員出具證明，受理后，在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告，經(jīng)公告無異議即可登記發(fā)證。

4、房屋用地面積超出土地使用證所載面積的。根據(jù)國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)[2011]178號)第七條“按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記;1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記：1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)時規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記”。根據(jù)上述規(guī)定，筆者的工作單位與國土部門溝通后，達(dá)成一致意見：1987年以前建成的房屋，按照房屋實際的建筑面積登記發(fā)證;1987年及以后建成的房屋，對房屋用地面積超出土地使用證所載面積5%以上的，超出部分不計產(chǎn)權(quán)面積，并在房屋平面圖上標(biāo)記，由申請人簽字認(rèn)可。

5、房屋坐落不明確或一人有多套房屋的。由村民委員會出具房與證對應(yīng)關(guān)系證明，按現(xiàn)在統(tǒng)一的門牌號碼進(jìn)行登記。

6、一房多證的情況。如果產(chǎn)權(quán)人為同一人時，注銷一本房產(chǎn)證即可;如果產(chǎn)權(quán)人為不同人時，只要當(dāng)事人能夠協(xié)商解決、確認(rèn)權(quán)屬，就給予登記。協(xié)商不一致的，由當(dāng)事人通過法律途徑予以解決。

7、建筑面積及四至有誤的。申請換證、變更登記等重新測繪，由四鄰及村民委員會簽字蓋章，重新進(jìn)行四至認(rèn)定。

8、房屋所有權(quán)人不是本集體組織成員的。國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)[2011]178號)第六條“已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證”、“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)村集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記”，根據(jù)上述規(guī)定，申請人提供用地、批建手續(xù)及村民委員會出具的外遷情況證明，經(jīng)公告無異議的即可給予登記。

因房屋登記的歷史遺留問題成因復(fù)雜，涉及的范圍廣，對待歷史遺留問題，既要尊重歷史，實事求是，又要依法行政，解決問題。在實際工作中，要站在群眾利益的角度，以積極的態(tài)度看待歷史問題，加強(qiáng)各部門聯(lián)動，真正實現(xiàn)登記為民。