一、國家土地使用年限的法律規(guī)定

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年

二、土地使用權(quán)年限計算方式

1、土地使用權(quán)年期修正實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。

2、修正方法

(1)計算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計算：

式中：

K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權(quán)年期;

n——比較案例的使用權(quán)年期。

(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正，即有：

年期修正后地價=比較案例價格×K

案例：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價=500×1-1/(18%)20/[1-1/(18%)30]=436.06元/m

三、獲得土地的方式有哪幾種

1、劃撥國有土地使用權(quán)

土地使用權(quán)劃撥：是指經(jīng)人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，交付其使用，或者無償交付其使用的行為。

2、出讓國有土地使用權(quán)

是指國家將國有土地使用權(quán)，在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓金：是指出讓的土地使用權(quán)價格。

3、國家出資、入股國有土地使用權(quán)

是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規(guī)，關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的行為。

4、國家租賃國有土地使用權(quán)

是指土地使用者與縣級以上土地行政主管部門，簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。