清產(chǎn)核資中的土地估價是指各企業(yè)和實行企業(yè)管理的事業(yè)單位(簡稱“企業(yè)、單位”，下同)對所使用的國有土地進(jìn)行全面清查后，在弄清權(quán)屬、界線和面積等基本情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價資格的機(jī)構(gòu)評估所使用土地的基準(zhǔn)價格。

清產(chǎn)核資中土地估價范圍主要是各地區(qū)、各部門參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地，包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權(quán)作價入股舉辦國內(nèi)聯(lián)營、股份制企業(yè)使用的國有土地。

企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價：

(一)已用經(jīng)過評估的國有土地使用權(quán)投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)使用的土地;

(二)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，其出讓金不低于所在地土地基準(zhǔn)地價的土地;

(三)已進(jìn)行或擬準(zhǔn)備進(jìn)行職工住房制度改革的房屋占用的土地;

(四)國有企業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地;

(五)已列入國家搬遷計劃的“三線”企業(yè)、單位使用的土地;

(六)不在城鎮(zhèn)內(nèi)的各類軍工等企業(yè)使用的土地;

(七)土地使用權(quán)尚未明確的土地;

(八)鐵路、民航、機(jī)場、港口、公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施占用土地，以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業(yè)區(qū)、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。

(九)其它由中央企業(yè)主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業(yè)占用的土地。

清產(chǎn)核資中土地估價工作由各級政府清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)與各級土地管理部門(縣以上，下同)共同組織，分工負(fù)責(zé)。

在全面展開土地估價工作前，各地區(qū)、各部門清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)應(yīng)主動商各級土地管理部門，在1994年選擇部分不同類型的清產(chǎn)核資企業(yè)進(jìn)行試點，以便取得經(jīng)驗，有序全面推開。1994年進(jìn)行企業(yè)改制的必須對所使用的土地進(jìn)行估價工作，其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價工作于1995年全面展開;以前年度已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應(yīng)在1995年對土地估價工作進(jìn)行補(bǔ)課。

清產(chǎn)核資中土地估價工作，原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據(jù)各級土地管理部門制訂并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)進(jìn)行。沒有制訂土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位，可以采用宗地地價直接評估法進(jìn)行。

城市基準(zhǔn)地價的評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的制訂工作，由各級土地管理部門根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)等有關(guān)規(guī)定組織進(jìn)行，并負(fù)責(zé)有關(guān)確認(rèn)工作。

(一)已完成基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，原則上可由企業(yè)自行以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，并以宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)方法評估。

提供基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的機(jī)構(gòu)或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準(zhǔn)地價及宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)資料的成本費用。收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飪r管理機(jī)構(gòu)核批。

(二)尚沒有完成基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，由各級土地管理部門抓緊組織進(jìn)行測算，予以確認(rèn)，以保證1995年本城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進(jìn)行國有土地的估價工作。

(三)由于客觀原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)所在地企業(yè)、單位的土地估價，可以根據(jù)自身條件自行或委托具有土地估價資格的機(jī)構(gòu)采用宗地地價直接評估法進(jìn)行。

企業(yè)、單位采用宗地地價直接評估法因技術(shù)力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，其中介機(jī)構(gòu)對清產(chǎn)核資中的土地評估按一般宗地評估費標(biāo)準(zhǔn)的30%計收評估費。

本實施細(xì)則所稱“基準(zhǔn)地價”是指土地管理部門組織評估并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)所在地各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價格。

本實施細(xì)則所稱“宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)”是指由土地管理部門組織測算并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的對城鎮(zhèn)宗地土地使用權(quán)進(jìn)行估價時的因素條件修正系數(shù)。

本實施細(xì)則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)按國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)的要求進(jìn)行。

(一)市場比較法適用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場活躍的地方。

(二)收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營收入，并通過確定總費用計算出純收益的土地。

(三)成本逼近法適用于缺乏市場交易案例，無法計算收益的開發(fā)區(qū)以及獨立工礦區(qū)的土地。

為便于清產(chǎn)核資中土地估價工作的實施，根據(jù)城鎮(zhèn)特點、土地利用類型經(jīng)濟(jì)效益的差異和土地使用權(quán)取得方式，在清產(chǎn)核資土地估價中統(tǒng)一將土地利用類型劃分為商業(yè)、工業(yè)(含倉儲)、住宅用地三大類。評估的地價統(tǒng)一為土地基準(zhǔn)價格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應(yīng)統(tǒng)一清產(chǎn)核資中城鎮(zhèn)土地估價的各項參數(shù)。

企業(yè)、單位的土地估價工作應(yīng)首先制訂具體方案，內(nèi)容包括：

(一)企業(yè)、單位根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓纼r標(biāo)準(zhǔn)和工作要求，確定估價方法;

(二)企業(yè)、單位根據(jù)自身人員和技術(shù)條件，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的技術(shù)要求等，提出自行或委托進(jìn)行估價的方案;

(三)企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價的具體時間安排;

(四)企業(yè)、單位土地估價工作的組織機(jī)構(gòu)和人員安排。

土地估價工作程序：

(一)各級政府清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)與各級土地管理部門共同對企業(yè)、單位土地估價專業(yè)人員組織進(jìn)行政策、方法、技術(shù)培訓(xùn)。

(二)企業(yè)、單位成立土地估價工作小組。

(三)土地估價單位收集下列與土地估價有關(guān)的資料。

1.征地或受讓土地原始資料。

2.土地清查結(jié)果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。

3.本企業(yè)、單位的土地條件資料。

4.本地區(qū)基準(zhǔn)地價及宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)等土地估價成果。

5.本地區(qū)市場地價資料。

6.影響本企業(yè)、單位地價的其它因素資料。

7.其它資料，包括當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的各種有關(guān)參數(shù)。

(四)企業(yè)、單位對使用的土地依據(jù)有關(guān)資料、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)先測算，摸清基本情況，驗證技術(shù)方法，做到心中有數(shù)。

(五)依據(jù)收集的土地估價資料和當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，按確定的估價方法和估價方案具體組織進(jìn)行。

(六)企業(yè)、單位進(jìn)行土地價格評估后，要寫出土地估價報告。報告的主要內(nèi)容包括：工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結(jié)果等。

(七)企業(yè)、單位依據(jù)其使用的土地面積、利用類型和估價結(jié)果填報“土地估價結(jié)果申報表”，格式見附表。

(八)上報土地估價報告和土地估價結(jié)果申報表，作為有關(guān)部門認(rèn)定審批土地估價結(jié)果的依據(jù)。

企業(yè)、單位將土地估價報告和土地估價申報表，經(jīng)企業(yè)、單位主管部門審核簽署意見，報所在地土地管理部門確認(rèn)。

土地管理部門收到企業(yè)、單位的土地估價報告和土地估價申報表后，對企業(yè)、單位土地估價結(jié)果組織確認(rèn)。確認(rèn)的主要內(nèi)容有：

(一)土地使用權(quán)取得是否合法;

(二)土地估價方法應(yīng)用是否符合規(guī)定;

(三)土地估價資料的可靠性和準(zhǔn)確性;

(四)土地估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和地價水平的空間變化規(guī)律的合理性;

(五)需要確認(rèn)的其它內(nèi)容;

各級土地管理部門確認(rèn)過程中，不收取費用。

經(jīng)土地管理部門確認(rèn)的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評估結(jié)果，由同級清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)會同有關(guān)部門進(jìn)行批復(fù)。

企業(yè)、單位依據(jù)同級清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)下達(dá)的批復(fù)文件，相應(yīng)調(diào)整帳務(wù)。帳務(wù)處理方法按財政部的另行規(guī)定辦理。

各級清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)匯總上報各企業(yè)、單位土地估價結(jié)果，報上一級清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)，并抄同級土地管理部門備案。

中央企業(yè)的土地，估價結(jié)果先經(jīng)中央企業(yè)財政駐廠員處審核，再報當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T確認(rèn)，由中央企業(yè)主管部門復(fù)審(有異議的，要商國家土地管理局同意)匯總后報財政部清產(chǎn)核資辦公室會同有關(guān)部門進(jìn)行帳務(wù)審批。

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市和中央企業(yè)主管部門應(yīng)根據(jù)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》和本實施細(xì)則，結(jié)合國家其它有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)?本部門)情況，制訂當(dāng)?shù)?本部門)的土地估價具體實施辦法。

本實施細(xì)則由財政部清產(chǎn)核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。

本實施細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。

附：土地估價結(jié)果申報表(略)