一、“以租代征”租出去的還能要回來嗎

以租代征改變農(nóng)村集體土地使用性質(zhì)是屬于違法的行為，所簽訂的出租合同同樣是無效的，農(nóng)民可以通過主張合同無效的方式要回土地。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》

第四十三條?任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第六十三條?農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

《中華人民共和國合同法》

第五十二條?有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、“以租代征”現(xiàn)象產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)原因分析

我國土地管理法規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管理制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。目前，只有省級以上政府才有征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)，其中征收涉及基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，及其他土地超過70公頃的，都必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。正是為了擺脫這些約束，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戲，企圖通過一紙租約瞞天過海，使市、縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府在實(shí)際上擁有“征地權(quán)”。而農(nóng)民與地方政府在這一問題上利益的高度一致，加上一些用地單位也希望通過“以租代征”更加方便地占用土地，使得“以租代征”的風(fēng)潮愈演愈烈，在一定程度上將土地用途管理制度“架空”。造成這種現(xiàn)象的主要經(jīng)濟(jì)原因有：

(一)由于“以租代征”可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，有條件推行“造城運(yùn)動”，變相設(shè)立和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)，解除當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地瓶頸制約，“以租代征”也就成為一些地方應(yīng)對國土資源管理高壓態(tài)勢的權(quán)宜之計(jì)。雖然這些官員明白“以租代征”是一種明顯的違法用地行為，但還是對這種行為默許、縱容，甚至是直接參與。而在一些地方，“以租代征”是在政府直接參與主導(dǎo)下完成的，即“以租代征”不是發(fā)生在企業(yè)與農(nóng)民之間，而是發(fā)生在地方政府與農(nóng)民之間。原因主要有二：一是政府是當(dāng)?shù)貓@區(qū)建設(shè)的主體，出于降低土地取得成本考慮，政府采取了“以租代征”;另一種是，農(nóng)民出于風(fēng)險考慮，不愿意與用地企業(yè)簽訂“以租代征”的“租賃合同”，而要求

政府代企業(yè)出面簽訂，政府出于對GDP、稅收等考慮，也就同意了。

(二)租地的企業(yè)則認(rèn)為，“以租代征”可以規(guī)避土地審批復(fù)雜的程序，加快項(xiàng)目進(jìn)展的速度，同時可以繞過法定的土地稅費(fèi)，如耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、土地管理費(fèi)等，更可以免除占用耕地而必須履行的占補(bǔ)平衡義務(wù)，降低土地費(fèi)用門檻。

(三)對農(nóng)民集體來講，“以租代征”比起土地一次性被征收來說，既不失地，又不用種地，每年還能領(lǐng)國家的糧食直補(bǔ)”，可以得到長期穩(wěn)定的租金回報(bào)，可謂細(xì)水長流，更能解決后顧之憂。如果征地辦廠，即使一畝給上幾萬元補(bǔ)償，不到10年就用完了。不論出于何種經(jīng)濟(jì)原因，這種政府主導(dǎo)下的“以租代征”的用地方式，其實(shí)質(zhì)是這屆政府“吃”了下屆政府的短期行為。土地是這屆用的，“租賃費(fèi)”卻是下屆付的。政績是這屆創(chuàng)造的，代價卻是下屆承擔(dān)的。所以這也是“以租代征”之所以會在一些地方成為用地潛規(guī)則的一大原因。

以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，以租代征改變農(nóng)村集體土地使用性質(zhì)是屬于違法的行為，所簽訂的出租合同同樣是無效的，農(nóng)民可以通過主張合同無效的方式要回土地。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到愛土網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。