一、住宅用作商鋪經(jīng)營(yíng),可以當(dāng)做商鋪拆遷標(biāo)準(zhǔn)給補(bǔ)償嗎

根據(jù)我們《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住改商需要辦理轉(zhuǎn)移登記，然后取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明。實(shí)踐中，如果沒(méi)有辦理土地證的和房產(chǎn)證需要滿足三個(gè)條件：1.臨街性?2.實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)?3.傳統(tǒng)人觀念中就是一個(gè)商鋪的外在屬性(滿足其一即可)

補(bǔ)償參考符合四同：同性質(zhì)、用途、地段、區(qū)域，一般補(bǔ)償來(lái)講，底商價(jià)格最高，二三層比較便宜，標(biāo)準(zhǔn)：參照市場(chǎng)評(píng)估法，一般參考3公里以內(nèi)。

除了正規(guī)的商鋪，還有一種經(jīng)營(yíng)用房是在拆遷中經(jīng)常遇到的。另外一種情況，有集體土地使用證，沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋從性質(zhì)上確實(shí)是住宅，但實(shí)際上一直用于經(jīng)營(yíng)且有一定年限，房屋的產(chǎn)權(quán)人已取得合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照并提供了納稅證明，這種的房屋應(yīng)該怎樣補(bǔ)償?

雖然從房屋的性質(zhì)上講仍應(yīng)定性為住宅，但我們也不得不考慮到被征收人實(shí)際上已將房屋合法用于了經(jīng)營(yíng)，并以此為業(yè)，維系家庭的生活。如果就單純看房屋性質(zhì)，對(duì)被拆遷人失去經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、失去生活來(lái)源的實(shí)際情況置之不理，僅僅按照住宅予以補(bǔ)償，不僅是不利于被拆遷人的利益保護(hù)，有悖物權(quán)法賦予物權(quán)人充分發(fā)揮物的效能的絕對(duì)支配權(quán)，也不符合物盡其用的原則，于情于理于法都是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知提到，對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，為具體落實(shí)該通知內(nèi)容，各個(gè)地方也出臺(tái)了具體的規(guī)范。

各地的住改商房屋補(bǔ)償政策采用了不同的模式，就房屋的補(bǔ)償而言，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，即高于普通住宅低于正規(guī)商鋪的補(bǔ)償。法律依據(jù)：根據(jù)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第590號(hào)令相關(guān)法律規(guī)定，征收房屋首先，要看土地證、房產(chǎn)證是否載明具體使用性質(zhì)和用途。其次,若房屋產(chǎn)權(quán)證載明商業(yè)用途并全部變更住改非等取得完善手續(xù)，則可以按照商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)要求補(bǔ)償并主張營(yíng)業(yè)損失以及裝修費(fèi)固定資產(chǎn)投資等等，參考周邊商業(yè)房屋市場(chǎng)交易價(jià)格。

二、拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么規(guī)定的

1、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格，地級(jí)市政府部門(mén)都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對(duì)三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門(mén)進(jìn)行咨詢或索取材料。對(duì)評(píng)估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)俅舞b定。

2、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱過(guò)渡費(fèi))

搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見(jiàn)各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過(guò)渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無(wú)需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算;臨時(shí)安置費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

該費(fèi)用針對(duì)非住宅類房屋運(yùn)營(yíng)性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

4、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對(duì)貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎(jiǎng)勵(lì)是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

5、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過(guò)為統(tǒng)一、方便，各縣市會(huì)依照市場(chǎng)價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行的解答，住改商的房屋面臨拆遷時(shí)，能不能按商鋪的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，要依據(jù)房屋是否已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記而定，如果住改商是合法的，可以請(qǐng)求按商鋪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。