一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估,采取基準價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次,《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據(jù)及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構(gòu),后由該機構(gòu)來測算,再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價,是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價,當然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價合并計為基準價,以房屋的建筑面積來測算,其結(jié)果必然導致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、完善有關(guān)手續(xù),實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果,導致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的,其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期),不是同一時點的價,這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業(yè)居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準價格上,拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定,而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價,實際上還是政府指導價。其次,表現(xiàn)在補償價的確認上,有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料,但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡,兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前,我國的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢將導致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段,也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件,確定科學的估價方法

在基準價格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認定上,應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評估隊伍

評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評估結(jié)論得到認可,也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

對被拆遷房屋的所有權(quán)人進行補償,是我國法律規(guī)定的。但由于實際情況的限制與執(zhí)行不全面等問題,被拆遷人拿到受的補償款是有限的,甚至不能換來一套等價的房屋。