因質(zhì)量問題而解除購房合同有哪些條件

最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)規(guī)定買賣合同不能輕易確認(rèn)無效關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。“縮水”3%以內(nèi)購房合同難以解除買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問題———“縮水”，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。

除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。惡意欺詐房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。

房屋質(zhì)量常見問題

(一)地基基礎(chǔ)不均勻沉降，造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌

原因主要是地基土的質(zhì)量因種類的不同而有很大差別，不少為軟弱土和不良土，因此在工程建設(shè)中常會(huì)遇到不良地基。當(dāng)出現(xiàn)房屋荷載分布嚴(yán)重不均時(shí)會(huì)造成房屋開裂、傾斜，嚴(yán)重的會(huì)倒塌。

防治措施主要有：選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質(zhì)土層作為基礎(chǔ)持力層，?以減少基底附加應(yīng)力;?選用合適的基礎(chǔ)方案;?控制荷載分布和加荷速率等。

(二)地面局部沉陷或空鼓開裂

主要原因是由于施工人員沒有按規(guī)范規(guī)定對(duì)地基土進(jìn)行分層回填夯實(shí)，地下管道埋設(shè)不合理，在澆筑地面時(shí)，混凝土厚度不均勻且較難振搗密實(shí)，因此，當(dāng)?shù)孛娉惺茌^大不均勻荷載或地下水發(fā)生變化時(shí)，地基土逐步密實(shí)而造成沉降不均勻現(xiàn)象，容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。

防治措施主要有：把地基土按規(guī)范分層夯實(shí);地下管道埋深宜合理，不應(yīng)過淺或過深;使用時(shí)，?荷載宜均勻分布。

(三)磚砌體和構(gòu)造柱之間出現(xiàn)垂直的裂縫

主要原因是施工工序倒置，先搗好構(gòu)造柱，然后砌磚墻，在構(gòu)造柱施工中出現(xiàn)不設(shè)置構(gòu)造柱拉結(jié)筋或拉結(jié)筋位置設(shè)置錯(cuò)誤的現(xiàn)象，造成墻體和構(gòu)造柱之間形成垂直裂縫。

防治措施主要是制定合理的施工方案，合理安排施工順序，?切勿出現(xiàn)工序倒置的現(xiàn)象。

(四)門窗四周部位抹灰開裂

造成這種問題的原因是由于在施工時(shí)采用先砌墻后安裝門窗框的方法，使門窗框四周部位出現(xiàn)較大空隙抹灰難以完全填滿，因此，在使用一段時(shí)間后，由于材料收縮、震動(dòng)等影響，門窗框四周部位會(huì)出現(xiàn)抹灰開裂現(xiàn)象。

防治措施包括：預(yù)留門窗洞口要大一些，安裝門窗時(shí)，應(yīng)先定位置，然后要將窗底墻砌至相應(yīng)標(biāo)高并填滿防水水泥砂漿，才安裝門窗;門窗安裝好后，兩邊及窗頂要用防水水泥砂漿填滿，壓實(shí)，由于位置較窄，較難施工，必要時(shí)可用人手操作。

(五)屋面漏雨和廚房衛(wèi)生間的滲漏

主要原因包括：防水材料質(zhì)量下降，合格率低下，在生產(chǎn)過程中沒有經(jīng)過嚴(yán)格的工藝處理;設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不夠精細(xì);平屋面、天溝和檐溝的排水坡度未達(dá)到設(shè)計(jì)要求，排水路徑不暢通;防水節(jié)點(diǎn)未嚴(yán)格按照規(guī)范和設(shè)計(jì)要求;女兒墻、外露板檐口和窗頂未做滴水線或防水層收頭處理不恰當(dāng)?shù)取?/p>

預(yù)防措施主要包括：

1、選擇具有豐富防水施工經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì)伍做屋面防水;

2、施工是要選用合格的的防水材料時(shí)，施工前對(duì)卷材進(jìn)行認(rèn)真的清刷，嚴(yán)格控制瀝青溫度;

3、泛水、檐頭、伸縮縫和女兒墻根部處理要嚴(yán)格按施工規(guī)范規(guī)定處理。

4、廚房和衛(wèi)生間不能選用預(yù)制空心板，穿過板的管道一定要加設(shè)套管，并保證四周空隙相然后用膨脹混凝土灌實(shí)，上下要做防水地漏。

(六)?預(yù)制鋼筋砼板縫裂

產(chǎn)生原因主要包括：灌縫砼與板結(jié)合不好，施工粗糙，?填塞建筑垃圾;?沒有分層、隔層灌筑細(xì)石砼;沒設(shè)或少設(shè)拉結(jié)筋;沒注意砼的養(yǎng)生以及施工的活荷載，使構(gòu)件產(chǎn)生彈性變形，致使接縫砼疲勞。

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