一.出租房屋要登記備案嗎

雖然，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同是否有效，主要取決于合同的內(nèi)容，與是否辦理登記備案沒有太大關(guān)系，但是，房屋出租不辦理登記備案的行為確實(shí)是屬于違法行為!

根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第五十三條、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十二條、《城市房屋租賃管理辦法》第十三條、十四條、《南京市房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中都明確規(guī)定：房屋租賃當(dāng)事人在簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。同時(shí)《南京市房屋租賃管理辦法》第二十六條規(guī)定：房屋租賃未辦理登記備案手續(xù)的，由房屋租賃管理部門責(zé)令限期辦理。逾期仍未辦理的，可以對(duì)住宅租賃當(dāng)事人處以100元以上1000元以下的罰款;對(duì)非住宅租賃當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

所以，出租房屋應(yīng)該辦理登記備案。辦理房屋租賃登記備案，是法律、法規(guī)規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的行政義務(wù)。

二、未備案的房屋租賃合同有效嗎

有人認(rèn)為，房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案后方能生效，未辦理登記備案的合同無效，將是否登記備案作為房屋租賃合同生效或有效的要件。但根據(jù)《合同法》第44條第2款“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，可以認(rèn)為，批準(zhǔn)、登記既不是合同的成立要件，也不是合同的有效要件，而僅僅可能是合同的生效要件。

這可能有兩種情況，一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，且規(guī)定登記后才生效的;另一種是法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未規(guī)定登記后生效。前一種登記主要指《擔(dān)保法》等所規(guī)定的抵押合同登記和權(quán)利質(zhì)押登記等。這種登記是合同的生效要件，沒有辦理，則合同不生效。房屋租賃登記則屬于后一種登記不是合同的生效要件，沒有辦理，并不影響合同的生效和有效。

此外，由于房屋租賃合同屬于諾成性合同，如果租賃雙方當(dāng)事人沒有在合同中特別約定經(jīng)登記備案為合同生效的條件，那么，根據(jù)《合同法》第四十四條?“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”?的規(guī)定，合同經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人簽字蓋章后即生效。

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