一、農(nóng)村宅基地和房屋完全可以作為法院查封的對(duì)象

《查扣凍規(guī)定》第2條規(guī)定：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。

出于尊重人權(quán)，堅(jiān)持以人為本，《查扣凍規(guī)定》第5條規(guī)定：保證生活必須及具有人身屬性等八種財(cái)產(chǎn)不得查封、扣押、但未就不動(dòng)產(chǎn)的所有制類型作除外規(guī)定。

《查扣凍規(guī)定》第23條規(guī)定：查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，反之亦然，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。也就是說(shuō)，堅(jiān)持房地一體的原則，兩者具有裙帶關(guān)系。

二、法院查封之前要先確定查封對(duì)象的權(quán)屬狀態(tài)

《查扣凍規(guī)定》第2條規(guī)定：對(duì)于未登記的建筑物和土地使用權(quán)，人民法院應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。因此，法院在作出查封裁定前，要向縣級(jí)政府國(guó)土資源管理部門查詢宅基地使用權(quán)權(quán)屬登記、向宅基地所在的村民委員會(huì)核實(shí)使用情況，必要時(shí)還要調(diào)取權(quán)屬的相關(guān)證明材料。

《土地登記辦法》規(guī)定：國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報(bào)經(jīng)人民政府批注后將查封情況在土地登記薄上加以記載。在查封期間不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。

三、農(nóng)村宅基地和房屋可以依法處置和變現(xiàn)

目前，國(guó)家貫徹“一戶一宅”的原則，而且嚴(yán)格規(guī)定了申請(qǐng)宅基地的條件，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能提出申請(qǐng)。此外，國(guó)家還禁止宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

因此，執(zhí)行中處置宅基地和房屋時(shí)，主要采取流轉(zhuǎn)的方式，而且受讓人必須同時(shí)符合以下條件：一是待處置的宅基地和房屋不是被執(zhí)行人的唯一住房;二是轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;三是受讓人沒有住房和宅基地;四是轉(zhuǎn)讓行為須征得本經(jīng)濟(jì)組織同意;五是宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與房屋一并轉(zhuǎn)讓。

最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也作出了程序性的規(guī)定：人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源部門協(xié)商一致后再行處理。

也就是說(shuō)，處理農(nóng)村宅基地和房屋，有一個(gè)前置協(xié)商程序，法院和國(guó)土部門要協(xié)商一致，這樣有利于變現(xiàn)過(guò)程中受讓人的選定，并為受讓人取得權(quán)屬證明提供保障。