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寧波
如何計算購房違約金
1、 銷售合同中的違約主要表現(xiàn)為：一是一方當事人無正當理由不交付或者接收貨物；第二，一方當事人無正當理由不能履行合同義務的；（I）賣方不能按照客觀計算方法履行合同義務的，損失金額的計算應當以貨物的市場價格與合同價格之間的差額為基礎。根據(jù)客觀標準計算損失時，應注意以下問題：
首先，本標準僅適用于合同標的物價格持續(xù)上漲。如果合同標的物的價格下跌，買方將不存在計算損失賠償?shù)膯栴}。當然，如果違反合同給買方造成其他損失，或者存在違約賠償金條款，買方仍然可以要求賠償或要求支付違約賠償金。其次，作為計算損失金額的基礎的市場價格通常應為履約地的市場價格。如果履約地沒有市場，且難以確定客觀市場價格，在這種情況下，買方最有可能購買替代品的地點的市場價格加上合理的運輸費用，應作為計算損失金額的基礎。
第三，在計算損失金額時，我們也應該考慮不同的受害者應該節(jié)省的費用和應該減輕的損失。因為在違約后，受害人有義務減輕損失。如果買方未能履行這一義務，他應自行承擔這部分損失，因此不合理擴大的損失應從總損失中扣除
第四，如果買方訂立合同的目的是將貨物轉售給他人，并且在合同簽訂后與他人簽訂轉售合同，損失可以根據(jù)轉售價格和合同之間的差額計算。這是因為，由于買方已與第三方簽訂了轉售合同，轉售價格與合同價格之間的差額是他應該獲得的利益。此類利益可能高于市場價格與合同價格之間的差額，或低于市場價格與合同價格之間的差額。違約后，如果買方有足夠的證據(jù)證明其實際遭受的主觀損失，則應允許買方按照該主觀計算方法作出相應的賠償（II）買方拒絕按照客觀計算方法接受，賣方遭受的損失應根據(jù)合同價格和違約時的市場價格確定，與賣方未交貨的計算方法相同。當然，如果商品價格持續(xù)下跌，并且通常沒有可用收益的損失，那么損失的金額就不能用價格來計算。購房違約金的計算標準當事人以約定的違約金過高為由要求減少違約金的，應當適當減少違約金超過30%造成的損失；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金的，違約金的數(shù)額應當根據(jù)違約造成的損失確定。
商品房買賣合同沒有約定違約金的數(shù)額或者損失賠償?shù)挠嬎惴椒?。違約金或損失賠償金的金額可參照以下標準確定：逾期付款的，逾期交付使用的，按照未支付的購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機構計算收取的逾期貸款利息標準計算，逾期交付期間，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產(chǎn)評估機構評估的同一區(qū)域內同類房屋的租金標準確定
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