最高人民法院近日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），將于6月1日起施行。關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》主張，只要在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立的合同不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效合同，就應(yīng)當(dāng)尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不容易確認(rèn)合同無效。根據(jù)司法解釋，商品房銷售廣告和宣傳材料屬于要約邀請，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說明和承諾，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。買賣合同的訂立，視為買受人接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要約。《解釋》特別提到，即使這些解釋和承諾不在商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！笨s水“3%以內(nèi)的購房合同很難解除，購房者會擔(dān)心一個問題———“縮水”，還要明白3%一行。現(xiàn)實中，一些購房者不能接受這種誤差比例，要求與房產(chǎn)中介解除合同。”《司法解釋》規(guī)定，商品房銷售中，面積誤差率絕對值低于3%（含3%），按合同約定的價格結(jié)算。如果買方要求終止合同，法律將不予支持。此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，按約定處理；合同約定不一致或者約定不明確的，按以下原則處理：面積誤差率絕對值超過3%，買方解除合同并返還已付貨款及利息的，給予支持。買方同意繼續(xù)履行合同。房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人按約定價格補足，面積誤差率大于3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差率小于3%，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將3%以內(nèi)的房價及利息返還給買受人，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將面積誤差率超過3%的房價雙倍返還購房者。惡意欺詐的房地產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果違約、惡意欺詐，導(dǎo)致購房者無法購房，將承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。司法解釋第八條規(guī)定，有下列情形之一的，不能實現(xiàn)商品房買賣合同目的的，不能取得房屋的買受人可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房買賣合同訂立后的賠償責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋出售給第三方。根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，并賠償損失：造成損失的，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證證明的事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證證明的；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已賣給第三人或者該房屋用于拆遷補償安置的事實。這三類房屋不適用司法解釋。黃*你說，中國的住房有很多種，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房、政府機關(guān)建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改革出售的房改房、單位集資房、個人擁有的私人住房等，經(jīng)濟適用房、房改房、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金等，集資建房等住房不能自由買賣，其交易受國家政策調(diào)整，不適用司法解釋。根據(jù)司法解釋，調(diào)整范圍明確限于商品房銷售，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。因質(zhì)量問題致使所購商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用的，買受人要求解除合同并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修理責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修理或者在合理期限內(nèi)拖延修理的，買方可自行修理或委托他人修理。修繕期間發(fā)生的修繕費用和其他損失，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，買受人要求解除合同并賠償損失的，人民法院也應(yīng)當(dāng)予以支持。保險人也應(yīng)參與合同糾紛的訴訟。根據(jù)司法解釋，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房買賣合同發(fā)生糾紛的，人民法院將通知承銷商也參與訴訟。承銷合同約定明確的，雙方權(quán)利義務(wù)按約定確定；承銷期滿后雙方對未售出房屋權(quán)屬無約定的，由承銷商按承銷價格購買。司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反承銷合同，將經(jīng)承銷商同意出售的房屋出售的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償承銷商損失。司法解釋保護了處于弱勢地位的被拆遷戶的合法權(quán)益，規(guī)定人民法院應(yīng)當(dāng)支持被拆遷戶先取得補償安置房。根據(jù)司法解釋，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬交換的形式簽訂補償安置協(xié)議，協(xié)議明確規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)以特定地點、特定用途的房屋對被拆遷人進(jìn)行補償安置。拆遷人將補償安置房出售給第三人的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持被拆遷人先取得補償安置房的請求。如果被拆遷人要求解除拆遷補償安置協(xié)議，黃*友說，無法獲得房屋的被拆遷戶可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。如果買賣合同無效，可以發(fā)放“按揭”貸款，也就是商品房的“按揭”。司法解釋明確了當(dāng)事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。根據(jù)司法解釋，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷時，當(dāng)事人可以要求解除“按揭”貸款。當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔(dān)保貸款的形式支付。因一方原因或者不能歸責(zé)于雙方的原因致使買受人不能簽訂擔(dān)保借款合同的，應(yīng)當(dāng)允許雙方解除合同，否則