如何處理土地抵押后的新建筑。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，土地上新建的建筑物不屬于抵押物。建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，該土地上新增的建筑物應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但抵押權(quán)人對(duì)新增建筑物價(jià)款沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。新建建筑物，是指取得土地使用權(quán)后，覆蓋在裸露土地上的建筑物。這就是說(shuō)，新建筑的最初目的是獲得土地使用權(quán)。只要建筑物不屬于違法建設(shè)，就應(yīng)該受到法律的保護(hù)，不應(yīng)劃為抵押財(cái)產(chǎn)。土地使用權(quán)抵押的法律規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第五款、第三十六條第三款除外?！?；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明確或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；其他依法不能抵押的財(cái)產(chǎn)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，不能抵押的土地所有權(quán)或者使用權(quán)，即使當(dāng)事人簽訂抵押合同，也是無(wú)效的。土地使用權(quán)與地上建筑物相一致的原則。《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓暫行條例》第三十三條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物及其他附著物相應(yīng)抵押。地上建筑物和其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)相應(yīng)抵押。因此，當(dāng)?shù)厣嫌薪ㄖ锖推渌街飼r(shí)，不可能抵押土地使用權(quán)或者房屋產(chǎn)權(quán)。應(yīng)當(dāng)將土地、地上建筑物和其他附著物同時(shí)抵押，并按規(guī)定分別登記土地使用權(quán)抵押和房產(chǎn)抵押。關(guān)于土地抵押的法定證書(shū)。根據(jù)國(guó)技字（1997）第2號(hào)《關(guān)于辦理土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，土地使用權(quán)抵押的法定證書(shū)為“土地其他權(quán)利證書(shū)”，而“國(guó)有土地使用證”，《集體土地所有權(quán)證書(shū)》和《集體土地使用證》不是合法的抵押證明，抵押權(quán)人不得扣押抵押證明。抵押權(quán)人查封的土地證無(wú)效的，土地使用者可以申請(qǐng)?jiān)恋刈C作廢，并辦理新證核發(fā)手續(xù)。過(guò)去，有的銀行辦理抵押登記，直接扣押抵押人的土地證。他們認(rèn)為這種保險(xiǎn)實(shí)際上有很大的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)。

根據(jù)《擔(dān)保法》第五十八條的規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物的滅失而消滅，由此取得的賠償，應(yīng)當(dāng)視為抵押物。因此，房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的土地使用權(quán)抵押可以保障抵押人的權(quán)益。因此，土地使用權(quán)抵押時(shí)，特別是地上有建筑物或者其他附著物時(shí)，抵押人最好要求抵押人為地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保險(xiǎn)單上注明抵押人是第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。抵押土地因特殊原因受損的，抵押權(quán)人可以直接向第三人或者保險(xiǎn)公司索賠，也可以根據(jù)抵押人轉(zhuǎn)讓的賠償金或者賠償請(qǐng)求，要求保險(xiǎn)公司代為支付保險(xiǎn)金。論不動(dòng)產(chǎn)抵押與不動(dòng)產(chǎn)租賃的法律關(guān)系。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定，抵押人將租賃物抵押的，抵押物實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效。第六十六條規(guī)定，抵押人出租抵押物的，抵押物實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。有兩種情況。一是租賃房地產(chǎn)抵押。在這種情況下，首先建立租賃關(guān)系，然后設(shè)定抵押。抵押與租賃互不影響。只要抵押人將抵押事實(shí)書(shū)面告知承租人，原租賃合同將繼續(xù)有效，即所謂“賣(mài)不破租”。

另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利人出租抵押的房地產(chǎn)。在這種情況下，先設(shè)定抵押，后建立租賃關(guān)系。租賃合同對(duì)受讓人沒(méi)有約束力，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而終止。抵押權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和抵押物的受讓人；抵押人未告知抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，抵押物不得轉(zhuǎn)讓。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有擔(dān)保債權(quán)提前清償給抵押權(quán)人或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。因此，購(gòu)買(mǎi)按揭房地產(chǎn)應(yīng)謹(jǐn)慎，以防無(wú)效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。你知道嗎