【案例介紹】

某市場服務(wù)有限公司欲將位于大型住宅區(qū)繁華地段的市場一側(cè)空地打造成特色小吃街。投資建設(shè)了幾十個店面房屋，刊登了招商引資廣告。去年6月，承租人王某與營銷公司簽訂了《店面房屋租賃合同》。王某同意租一套180平方米的房子做餐飲生意，租期3年，月租3000元，付款6個月。承租人在簽訂合同時應(yīng)交納2萬元的履約保證金。開業(yè)3個月后，王某接到城管監(jiān)察部門的通知，告知該營業(yè)用房無建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，違法建筑限期拆除。王某與出租人的市場公司協(xié)商，對方答復(fù)稱正在與規(guī)劃部門等相關(guān)部門溝通解決問題。為此，王某沒有交下一半的房租。今年4月，接到強制拆遷通知后，王某無奈關(guān)停，要求市場公司賠償經(jīng)濟損失。因協(xié)商未果，王某起訴確認門店租賃合同無效，并要求市場公司退還收取的房屋租金和押金，并賠償裝修和通知關(guān)閉造成的經(jīng)濟損失。在本案中，爭議主要涉及未辦理規(guī)劃審批手續(xù)的房屋租賃合同的效力和損失賠償責任的分擔。根據(jù)《人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，本文提出了一些建議，出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建造房屋的，與承租人訂立的租賃合同無效。如果出租人未能在法院辯論結(jié)束前取得有效的規(guī)劃審批程序，而承租人王某主張確認合同無效，則將錯誤地得到法院的支持?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，可見，王某要求出租人返還房屋租金和履約保證金是有法律依據(jù)的。但承租人主張返還租金時，根據(jù)上述司法解釋第五條規(guī)定，人民法院一般應(yīng)當支持“房屋租賃合同無效，當事人要求按照合同約定的租金標準支付房屋占用費的，如果出租人要求另一方支付相當于租金的房屋占用費，法院也將予以支持?！薄?p style='text-indent: 2em' >

至于損失責任的分擔，租賃合同無效的主要原因是出租人在未辦理規(guī)劃審批手續(xù)的情況下出租房屋的主觀過錯。承租人在辦理房屋所有權(quán)證手續(xù)時未履行注意義務(wù)，也存在一定過錯。因此，在司法實踐中，出租人70%的責任和承租人30%的責任應(yīng)由出租人承擔。李曉明建議，承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營活動的店面房屋時，應(yīng)注意房屋的規(guī)劃審批和發(fā)證手續(xù)，在一定程度上保護自己的合法權(quán)益。以上是關(guān)于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務(wù)，我們也支持在指定區(qū)域網(wǎng)上選擇律師，他們都有相關(guān)律師的詳細信息。你知道嗎