核心提示

由于業(yè)務(wù)拓展，南昌某公司與a公司簽訂了一份120年的房屋租賃合同，合同簽訂后，南昌某公司提前支付了20萬(wàn)現(xiàn)金，并約定第三天到公證處辦理公證。然而，該公司的法定代表人在公證前一天死于交通事故。因此，公證一直沒(méi)有做，而且a公司也沒(méi)有把房子交給南昌的一家公司，所以房子一直閑置著。半年后，南昌一家公司找到a公司，要求其退還當(dāng)時(shí)預(yù)付的20萬(wàn)元，但對(duì)方拒絕。理由是，該合同由南昌某公司法定代表人簽訂，南昌某公司仍欠租金100萬(wàn)元，應(yīng)追究該公司的違約責(zé)任。房屋租賃合同有效嗎？南昌某公司是否構(gòu)成違約？讓我們看看律師怎么回答。案例由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，南昌某公司在社會(huì)上招聘了大量的業(yè)務(wù)員。由于工作需要，公司想租一間辦公室。今年3月，該公司在某媒體上看到一則租房廣告，于是去洽談。隨后，該公司與a公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定，南昌某公司出租a公司4000平方米的房屋，租金120萬(wàn)元，租期一年。合同簽訂時(shí)，南昌一家公司預(yù)付了20萬(wàn)元，合同經(jīng)雙方簽字蓋章并公證后生效。

合同簽訂后，南昌某公司預(yù)付了20萬(wàn)元，a公司寫了收據(jù)，并與南昌某公司約定第三天到公證處辦理公證。就在公證的前一天，南昌一家公司的法定代表人因車禍身亡，所以他沒(méi)有再去公證。a公司沒(méi)有把房子交給南昌的一家公司。

半年后，南昌一家公司找到a公司，要求其退還當(dāng)時(shí)預(yù)付的20萬(wàn)元，但a公司以合同是南昌一家公司法定代表人簽訂的，南昌一家公司仍欠租金100萬(wàn)元為由拒絕退還。此外，a公司稱其房屋閑置半年，南昌某公司將承擔(dān)違約責(zé)任。南昌一家公司咨詢了江西贛江律師事務(wù)所的法律顧問(wèn)。專家律師解答房屋租賃合同是否有效？南昌某公司是否構(gòu)成違約？

一、房屋租賃合同無(wú)效

在與a公司簽訂的房屋租賃合同中，南昌某公司特別約定，本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章、公證后生效。由此可見，南昌某公司與a公司簽訂的房屋租賃合同屬于附條件民事法律行為。所謂附條件民事法律行為，是指當(dāng)事人雙方在實(shí)施某一民事法律行為時(shí)，約定了一定的條件，該民事法律行為在該條件發(fā)生時(shí)發(fā)生效力或者喪失效力。這種情況一定會(huì)在將來(lái)發(fā)生，而且可能不會(huì)發(fā)生。根據(jù)《民法通則》第62條的規(guī)定，“民事法律行為可以是附條件的，附條件的民事法律行為符合附條件時(shí)生效?！?，南昌某公司與a公司簽訂的合同，條件成立時(shí)生效，條件是合同經(jīng)公證。現(xiàn)在房屋租賃合同還沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證，所以合同還沒(méi)有生效。二是房屋租賃合同未實(shí)際履行。

雖然南昌某公司在簽訂合同時(shí)按照合同條款向a公司預(yù)付了20萬(wàn)元，但a公司并沒(méi)有將房屋交付給貴公司，南昌某公司也沒(méi)有實(shí)際使用該房屋。因此，房屋租賃合同尚未實(shí)際履行。

本案中，房屋租賃合同項(xiàng)下房屋閑置并非南昌某公司行為所致。由于房屋租賃合同尚未生效，尚未實(shí)際履行，閑置房屋無(wú)法產(chǎn)生收益，這是由于a公司未能充分合理行使所有權(quán)造成的，與南昌某公司無(wú)關(guān)。因此，a公司無(wú)權(quán)追究南昌某公司的違約責(zé)任，其要求南昌某公司賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張沒(méi)有法律依據(jù)。相反，a公司在沒(méi)有有效合同和支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的情況下占有20萬(wàn)元是違法的。a公司應(yīng)向南昌某公司返還20萬(wàn)元