二手房價(jià)格如何確定？一般來說，決定房價(jià)的因素如下：

<1，房屋本身的因素。房屋折舊和房屋剩余土地使用年限將影響房屋價(jià)格。房屋竣工后將進(jìn)入折舊期，土地使用期自開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起計(jì)算。住宅用地最長年限為70年，自開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起1年以內(nèi)。

此外，房子的朝向、樓層等自然條件也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定影響。眾所周知，南北通透的房子是所有朝向中最好的，所以這種房子比其他朝向更有優(yōu)勢。

如果房屋所在的建筑屬于高層建筑，那么高層建筑的一、二、三層等較低樓層的價(jià)格很難與其他樓層相比。另外，房子的裝修也會(huì)影響房價(jià)。一些購房者選擇購買二手房，是因?yàn)樗麄冇小百I而住”的優(yōu)勢。如果房子本身的裝修很好，那么購房者居住后就不需要重新裝修了。裝修省錢，自然應(yīng)該體現(xiàn)在房價(jià)上。

2。環(huán)境因素。環(huán)境因素是復(fù)雜的，包括自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境、小環(huán)境和大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋外觀，老房子都應(yīng)該打折。另一個(gè)例子是社會(huì)環(huán)境。在同一土地級(jí)別的區(qū)域，有些區(qū)域適合商業(yè)，有些區(qū)域適合居住。此外，居住結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)和中小學(xué)學(xué)區(qū)等都將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生較大影響。比如知名的教育地產(chǎn)，如果房子位于重點(diǎn)中學(xué)或小學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)，那么即使房子年代久遠(yuǎn)，裝修不好，價(jià)格也相當(dāng)可觀。三。心理因素。如果價(jià)格沒有吸引力或其他考慮，人們一般不愿意買老房子。如果老房子的價(jià)格和新房的價(jià)格沒有差別，買老房子就會(huì)有不可逾越的心理障礙?？紤]到心理因素，二手房單價(jià)一般比同區(qū)域、同地段新建商品房便宜8%。買二手房怎么討價(jià)還價(jià)？

1。委托多家中介：

購買二手房時(shí)，不宜只委托一家中介公司。委托多家中介公司不僅可以獲得更多的房源信息，而且可以使每家中介公司之間形成競爭關(guān)系。我們不妨直接告訴每個(gè)中介，他們已經(jīng)委托其他公司找房子了。這樣，為了自己公司和個(gè)人業(yè)績的利益，委托中介會(huì)用更快的節(jié)奏和更低的價(jià)格，為您和房主之間的交易提供便利。但要注意兩點(diǎn)：

A.表現(xiàn)出強(qiáng)烈的二手房購買欲望：只有這樣中介公司才能對(duì)你給予足夠的重視。

B.選擇信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介公司為自己提供服務(wù)：這是您在購房全過程中合法權(quán)益不受侵害的最低要求。

2?？捶慷啾頁P(yáng)少：

為什么看房多表揚(yáng)少？原因很簡單：看房多是為了了解市場，表揚(yáng)少是為了防止對(duì)方發(fā)現(xiàn)自己的想法。在購買二手房時(shí)，摸清市場價(jià)格是最關(guān)鍵的一步，這一點(diǎn)我們都非常了解。但少表揚(yáng)不能讓中介公司了解自己的實(shí)際需求嗎？其實(shí)這一點(diǎn)不用擔(dān)心，因?yàn)榇蠹覍?duì)好房子的看法大多是一致的。我們要做的是找出更多的缺點(diǎn)，而不是表現(xiàn)出購買的迫切性，以便為將來的討價(jià)還價(jià)留下空間。

3。多與房主溝通：

當(dāng)我們找到自己喜歡的房子時(shí)，要注意多與房主溝通。拋開中介公司，讓他們有危機(jī)感。記住，房主是想盡快賣掉房子的人。有一個(gè)提示：如果中介公司在給你看房前報(bào)了102萬元的價(jià)格，你在和房主溝通時(shí)可以問這樣一句話：“100萬元有點(diǎn)貴，能便宜點(diǎn)嗎？”這既可以認(rèn)定中介公司在報(bào)價(jià)房屋時(shí)是否有差價(jià)，也有一定的“異化”因素。也許會(huì)有一些意想不到的收獲！

4。要錢多，坐在地上還錢：

有些房主賣房子時(shí)要錢多。他們不必過多關(guān)注這種現(xiàn)象——他們只想買一套好房子，以防腦袋大。事實(shí)上，每一個(gè)想賣房的房主都會(huì)對(duì)自己的房產(chǎn)價(jià)值有一個(gè)客觀的估計(jì)。不要因?yàn)榉恐鞯膬r(jià)格太高而放棄你最喜歡的房子。我們應(yīng)該和業(yè)主溝通或者要求中介公司打壓業(yè)主報(bào)一個(gè)客觀的價(jià)格。我們先報(bào)個(gè)底價(jià)，然后打個(gè)電話就走。通常他們會(huì)再聯(lián)系你。合理避稅和抑制中介服務(wù)費(fèi)：

A.國家在二手房交易過程中收取一些稅費(fèi)，而在實(shí)際交易過程中，一些本應(yīng)由賣方承擔(dān)的費(fèi)用則由買方承擔(dān)。雖然不合理，但在房地產(chǎn)交易賣方市場的情況下，沒有辦法。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化。因此，我們?cè)谫徺I二手房時(shí)，應(yīng)該提出賣方應(yīng)該承擔(dān)一定的費(fèi)用，這樣才能降低自己的購買成本。

B.很多朋友不知道中介服務(wù)費(fèi)也可以協(xié)商?，F(xiàn)在中介公司為其服務(wù)制定的價(jià)格大概是總營業(yè)額的1.5%-3.0%，所以我們應(yīng)該利用中介公司急于賺錢的心理，將中介費(fèi)壓制到最低限度，或者要求賣家也承擔(dān)部分中介費(fèi)。訣竅是：無論你在委托中介公司時(shí)談妥了多少比例的中介費(fèi)，在即將簽訂購房合同時(shí)，都應(yīng)立即提出降低中介費(fèi)的建議。一般來說，這一要求將降低0.1%-0.2%的服務(wù)費(fèi)。對(duì)于數(shù)以百萬計(jì)的交易，這也可以節(jié)省很多錢。

以上是二手房的估價(jià)和議價(jià)知識(shí)。你知道嗎