2。檢查房屋狀況：一定要注意看房子的行為，至少要檢查以下幾個方面：

①房屋建設(shè)狀況。如房屋位置、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。如周邊交通、生活設(shè)施、社區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。（3）房屋權(quán)屬。如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地和房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否有抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、是否納入拆遷范圍等。對這些情況的核實，有助于您控制房屋裝修等實際交易成本和風(fēng)險，有利于評估二次裝修成本；如果是劃撥土地使用權(quán)，則涉及支付土地使用權(quán)出讓金；如果是房屋租賃期限未到期的，將涉及承租人在租賃期屆滿前的出租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)；房屋仍處于抵押期的，將涉及到辦理過戶登記前解除抵押權(quán)的問題；房屋被查封或者凍結(jié)過戶的，將不允許購買或者在解凍前賣掉，等等。在履行合同之前，你需要充分了解房子的情況，這樣你才能放心。明確交易程序：二手房交易可分為驗房、簽訂合同、按合同約定時間交房、過戶和交房幾個步驟。如果房屋涉及抵押或者購房人需要支付抵押貸款，還需要辦理抵押貸款減免或者抵押貸款等相關(guān)手續(xù)。

（1）驗房及合同簽訂：買受人對驗房滿意后，決定購買房屋，并與出賣人確定房屋狀況、付款方式、交付條件、解除手續(xù)、買賣合同記錄及轉(zhuǎn)讓等合同內(nèi)容，違約責(zé)任、稅費承諾等為了體現(xiàn)其中介地位，房屋中介公司往往充當(dāng)合同的第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本，并要求買賣雙方使用，在實踐中，買賣雙方往往需要根據(jù)范本重新簽訂買賣合同?？梢哉f這兩份銷售合同是有效的。買賣雙方可以就解決兩個版本合同沖突的原則達(dá)成一致，否則以以后簽訂的協(xié)議為準(zhǔn)。所以注意使兩個版本的合同內(nèi)容一致，是你和賣方雙方必須注意的問題。（2）按合同付款：付款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或分期付款。前者往往要求雙方有足夠的互信，買受人有足夠的資金，出賣人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋可以立即交付使用，房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可以立即解除）抵押等權(quán)利限制，房屋價款應(yīng)當(dāng)支付根據(jù)交易進(jìn)度（簽約后交定金/過戶后交大部分房款/交房后交余款）。后者將簽訂合同支付定金/簽訂按揭合同支付首付/剩余房款將由銀行轉(zhuǎn)入賣方賬戶）。（3） 交付：交付有利于防止出賣人出售兩套房屋，買受人可以盡快使用該房屋，但需要明確以下事項：

①交付時間和條件。交貨通常與結(jié)余付款同時進(jìn)行或遲些進(jìn)行。如無協(xié)議，交鑰匙視為交付。雙方應(yīng)明確房屋的交付情況，如出賣人負(fù)責(zé)清理房間，不得留下大件廢舊家具。

②物業(yè)費、水電費等的承擔(dān)方式通常情況下，買受人在收到房屋后開始付款，出賣人應(yīng)提供最后的付款證明。

③房屋出租的，應(yīng)當(dāng)約定交付后由誰收取剩余租金或者買受人如何重新簽訂租賃合同。（四）所有權(quán)轉(zhuǎn)移：房屋所有權(quán)由出賣人變更為買受人。買賣雙方應(yīng)明確：

①買賣合同向房管局登記轉(zhuǎn)讓的期限一般為出賣人取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的一定時間。

2。轉(zhuǎn)讓涉及的稅費。

③買家數(shù)量。權(quán)屬轉(zhuǎn)移后，買受人應(yīng)當(dāng)確定在產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，以免在簽訂合同后家庭成員發(fā)生變化后，房屋權(quán)屬發(fā)生變化或增加。

4。在出賣人（原所有人）尚未遷出前，現(xiàn)行政策與買受人（新戶主）的戶籍不一致，故應(yīng)約定出賣人賬戶遷出交易用房的期限。明確違約責(zé)任：買賣雙方應(yīng)明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，這是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額首付或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方的損失”缺乏實際效果。當(dāng)出現(xiàn)房價波動、資金短缺、稅費改革等情況時，一方當(dāng)事人遲延履行或者拒絕履行合同。如果有的購房者認(rèn)為房價偏高或簽訂合同后不想繳納過戶稅，就會拖延辦理過戶手續(xù)，使出賣人在交房后不能及時收到余款；有的出賣人發(fā)現(xiàn)房價飛漲，然后，他們聲稱未經(jīng)其他共有人同意的銷售合同無效，并要求買方退房。因此，雙方在簽訂合同時應(yīng)明確違約責(zé)任，并注意以下幾點：

①履行合同義務(wù)的期限必須簡單易行，盡量避免“之前”和“之后”的抽象表述。

②各主要義務(wù)應(yīng)逐一承擔(dān)違約責(zé)任。

③違約金的承擔(dān)方式應(yīng)是違約金的首選，違約金的數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但不應(yīng)超過總房價的20%，因為當(dāng)違約金被認(rèn)為過高時，法院將依法對他們進(jìn)行調(diào)低，但他們處于不確定狀態(tài)。（4） 合同終止的，約定買受人在房屋占用期間支付使用費的計算方法和出賣人承擔(dān)買受人裝修損失的計算依據(jù)。此外，守約方主張的權(quán)利成本，如訴訟費用、律師費等，也可以約定由違約方承擔(dān)。

總之，在二手房交易中堅持上述原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低雙方的交易風(fēng)險，特別是買方的風(fēng)險。你知道嗎