這些理由包括：主要交易條件在“中介合同”中沒(méi)有約定，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)也沒(méi)有約定。例如，如果對(duì)付款方式、金額和交貨時(shí)間沒(méi)有約定，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂，那么雙方就不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但很多時(shí)候，“中介合同”的內(nèi)容是相當(dāng)完整的。一方當(dāng)事人明確表示要違約，但沒(méi)有明確表示不愿意簽訂合同，并對(duì)原“居間合同”的內(nèi)容提出了一些新的苛刻要求。例如，中介合同中明確規(guī)定房屋款以銀行貸款的形式支付，出賣(mài)人要求買(mǎi)受人以現(xiàn)金支付?；蛘摺爸薪楹贤睂?duì)交房日期不約定，簽訂正式合同時(shí)，出賣(mài)人要求一年后交房。這種行為應(yīng)該具體分析：

中介合同包含中介合同和銷售合同的內(nèi)容，并具有銷售合同的主要條款。雙方同意以后再簽訂正式的銷售合同，只是為了確認(rèn)合同的內(nèi)容。因此，未經(jīng)對(duì)方同意，合同內(nèi)容不得變更，否則將構(gòu)成違約。

中介合同未約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第六十一條、第六十二條的規(guī)定和交易習(xí)慣確定。如果“中間合同”中銷售合同的主要條款是完整的，那么“中間合同”就是銷售合同。一方違約后，另一方可以根據(jù)“中介合同”要求繼續(xù)銷售，即可以要求繼續(xù)履行合同。分析“居間合同”是否具有買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，應(yīng)以《合同法》的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。對(duì)于房地產(chǎn)銷售，筆者認(rèn)為，如果《中介合同》有以下內(nèi)容，可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同：1。買(mǎi)賣(mài)雙方名稱。房屋的具體位置。房?jī)r(jià)及支付方式或期限。轉(zhuǎn)移和交付的條件或時(shí)間。

格式條款的認(rèn)定

雖然上海市房管部門(mén)已經(jīng)制定了《中介合同示范文本》，但中介公司很少使用。中介公司提供的《中介合同》基本上都是自己開(kāi)發(fā)的，但要到房管部門(mén)備案。

中介公司的“中介合同”符合《合同法》格式條款的認(rèn)定條件，即“當(dāng)事人事先準(zhǔn)備好重復(fù)使用、簽訂合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”，因此是一種格式條款。

根據(jù)《合同法》，中介公司作為格式合同的提供者，應(yīng)當(dāng)“以合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免責(zé)或限制責(zé)任條款，并根據(jù)對(duì)方的要求對(duì)該條款進(jìn)行解釋”。格式合同提供人免除責(zé)任，增加對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。此外，“對(duì)格式條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常的理解進(jìn)行解釋。格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于格式條款提供方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，采用非格式條款。因此，在與中介公司發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》中的格式條款。你知道嗎