在目前的商品房交易中，購房者交了定金后，面對開發(fā)商的“霸王合同”，往往陷入兩難境地：如果取消購房，定金就白白浪費了；如果接受合同，就放棄了自己的合法權(quán)益。本報特邀四川省社科院法學研究所專家謝強先生撰文為消費者解答這個問題，買房通常要花一大家人的積蓄。正因為如此，人們在買房時似乎越來越謹慎。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和購房者理性水平的提高，開發(fā)商早年采用了一些購房者熟悉的“誤導性宣傳”等手段。更常見的預防方法是要求寫采購合同。

然而，謝強想提醒購房者的是，在成都的房地產(chǎn)市場上，一種被開發(fā)商“合法化”的更隱蔽的“霸王條款”正在盛行。結(jié)果，買家“受苦”，進退兩難——這就是“定金條款”，或者更準確地說，就是“契約定金條款”。

“定金”或“定金罰金”，很多買家并不陌生，買家更了解的是：支付定金的一方不履行合同，無權(quán)要求退還定金；收取定金的一方不履行合同，應雙倍支付定金；收取定金的當事人不履行合同，應當加倍支付定金，但我在此要強調(diào)的是，這是1995年《擔保法》確定的最基本、也是唯一的定金方式，在法理上稱為違約定金。如果將這種定金寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本公平。但問題是，目前押金不僅用于商品房業(yè)務，而且使用最多，對購房者最不利。2000年《擔保法司法解釋》第115條規(guī)定，當事人約定支付定金作為訂立主合同的擔保的，定金支付人拒絕簽訂主合同的，定金收受人拒絕簽訂主合同的，定金雙倍返還。這就是所謂的“合同保證金”。事實上，《擔保法》司法解釋對《擔保法》中唯一的擔保方式增加了三種方式，即違約定金。一是簽訂合同的定金，即合同簽訂前支付的定金，以保證合同的正式成立。見《擔保法司法解釋》第一百一十五條；第二條是合同定金，即交付定金作為合同成立的要件，見《擔保法司法解釋》第一百一十六條；第三條是終止定金，即，保證金被視為合同自然終止的條件，見《擔保法司法解釋》第117條；此外，還有一種法定保證金稱為“確認保證金”。然而，我國《證券法》及其司法解釋并沒有以立法的形式予以確認。從立法上看，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的法律也進行了廣泛的調(diào)整。基于傳統(tǒng)的‘違約定金’來填制合同來保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的。”“合同定金”是被廣大購房者忽視的一種非常重要的定金方式。

在簽訂認購（認購或預約）協(xié)議時，購房者往往會注意認購協(xié)議本身是否公平合理，而不會想到認購協(xié)議與擬簽訂的主合同和補充協(xié)議之間的聯(lián)系。所以當然，我不認為一旦簽訂了定金協(xié)議，就認為您已經(jīng)閱讀并同意開發(fā)商提供的格式合同文本。購房人按約定去簽訂購房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)其中有不公平、合理的規(guī)定，但開發(fā)商不會以在定金協(xié)議中“簽定金”為借口對買賣合同進行任何變更。此時，只有兩位購房者有兩種選擇：一是丟失定金；二是被動簽合同。乍一看，司法解釋這樣的規(guī)定似乎根本不合理。如何支付定金？如果你不簽合同，你就無權(quán)要求退還押金？如果交了定金，購房合同，特別是“補充協(xié)議”由開發(fā)商先填寫或起草。如果你不同意霸王條款，你還需要在權(quán)益得不到保護的情況下簽署這份合同嗎？其實，錯的不是法律，而是購房者法律知識的缺失。開發(fā)商之所以使用這種“隱性”手段，是因為他們?nèi)狈Α跋嚓P(guān)知識”。語言有竅門訂貨協(xié)議讓你左右為難一般的房地產(chǎn)公司聘請專業(yè)的法律顧問，他們通常會熟練運用法律知識，利用購房者法律知識的缺乏來設(shè)計更隱蔽的協(xié)議條款。通常的方法如下：

1。雖然條款中有“定金”一詞，開發(fā)商不會明確注明它叫“什么樣的定金”，但《擔保法》司法解釋第115條的內(nèi)容直接或靈活地包含在合同中。例如，一種比較常見的說法是，乙方（購房人）在簽訂本協(xié)議（通常是訂貨、訂房、認購協(xié)議）的同時，應支付一筆（數(shù)筆）定金，作為雙方簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議的保證。這樣的字句，乍一看，買家發(fā)現(xiàn)其不公平約定相當困難。

2。協(xié)議的名稱通常不用作存款協(xié)議，而是中性詞，如“認購協(xié)議”、“認購協(xié)議”、“認購協(xié)議”等。協(xié)議的名稱無關(guān)緊要。關(guān)鍵在于協(xié)議的內(nèi)容。一些買家僅憑協(xié)議名稱來判斷協(xié)議的法律特征是不可取的。因為最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用若干法律問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、責令、預約等方式向買受人收取定金作為商品房買賣合同的擔保，因一方當事人不能訂立商品房買賣合同的，應當依法交納定金；因不可歸責于雙方當事人的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人。從本條規(guī)定來看，押金的處理方式主要取決于雙方的約定。這也符合《證券法司法解釋》的規(guī)定。為了使協(xié)議，特別是補充協(xié)議合理化。開發(fā)商通常會在上述兩種情況的基礎(chǔ)上增加補充或說明性文字。如乙方（買受人）在簽訂本“預約”（或認購或訂購）協(xié)議時，已確認甲方（開發(fā)商）已充分理解甲方（開發(fā)商）的房屋買賣合同，甲方已就上述協(xié)議向乙方作出必要、合理的解釋和說明。該協(xié)議間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已經(jīng)向購房者明確說明了所有要簽訂的協(xié)議，只要購房者簽訂定金協(xié)議，他就必須無條件簽訂后一個協(xié)議。如果買方認為后一種協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一種是違背自己的意愿簽訂合同，另一種是失去合同。

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合法權(quán)益有望得到保護

針對上述房地產(chǎn)銷售中的這種現(xiàn)象，購房者可以從以下幾個方面入手，保護自己的合法權(quán)益。

1。在簽訂《定金協(xié)議書》之前，首先要了解《商品房買賣合同》和《補充協(xié)議書》等法律文件的內(nèi)容。我們應該和開發(fā)商協(xié)商合同中不公平和不合理的條款。如果開發(fā)商不讓步，買方可能不會簽署“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，如果買方不簽訂合同，定金將不予退還。在簽訂“定金協(xié)議”時，增加一句話，即買賣雙方未能就買賣合同及補充協(xié)議的條款達成一致的，定金條款不適用。尤其是在商品房買賣合同、補充協(xié)議等法律文件中，格式條款較多。如果能將《擔保法》司法解釋的規(guī)定納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，不僅能有效防止開發(fā)商違約