商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或者現(xiàn)有商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂的文件。是對(duì)雙方房屋交易相關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)。二是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：

（1）雙方基本情況；

（2）房屋基本情況（如房屋位置、面積等）；

（3）房?jī)r(jià)計(jì)算；

（4）定金；簽訂正式銷售合同的期限。

認(rèn)購(gòu)書(shū)在商品房交易中屢見(jiàn)不鮮，由此引發(fā)的法律糾紛也不少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第四條、第五條首次以規(guī)范的形式規(guī)定了認(rèn)購(gòu)形式。以下簡(jiǎn)要分析與認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)的法律問(wèn)題。在審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)有兩種觀點(diǎn)：一種是認(rèn)購(gòu)書(shū)是正式的預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方在平等自愿基礎(chǔ)上意愿的真實(shí)表達(dá)；另一種觀點(diǎn)是認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種約定正式預(yù)售合同；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)并不是一個(gè)獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)只是一個(gè)關(guān)于簽訂正式合同有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，預(yù)約與合同的關(guān)系就是預(yù)約與合同的關(guān)系。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)法》的規(guī)定，法人之間權(quán)利義務(wù)合同的成立和終止，應(yīng)當(dāng)稱為其他當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)平等的約定。其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成的協(xié)議，不是對(duì)商品房銷售結(jié)果的直接確認(rèn)，因此不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。最后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間存在諸多不可預(yù)知的環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商可以附加各種不合理?xiàng)l件，在掌握有利信息的條件下，強(qiáng)制買(mǎi)受人履行“買(mǎi)賣(mài)合同”或者承擔(dān)違約責(zé)任，這將嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。第四，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力是預(yù)約合同，其效力必須與本合同不同，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)約合同是談判一方或雙方為將來(lái)訂立明確合同而達(dá)成的書(shū)面承諾或協(xié)議。預(yù)約合同與本合同最根本的區(qū)別在于，預(yù)約合同只能要求對(duì)方善意協(xié)商并履行簽訂本合同的義務(wù)，不能直接要求履行本合同。在審判實(shí)踐中，原告經(jīng)常向法院請(qǐng)?jiān)福蟊桓姘凑照J(rèn)購(gòu)書(shū)交付房屋，最終被法院駁回。理由是，交付商品房是合同內(nèi)容而不是認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)術(shù)上的“預(yù)約洽談”，即即使雙方在預(yù)約合同中約定了交易的實(shí)質(zhì)性和具體條款，雙方也不受其約束。他們只承擔(dān)繼續(xù)談判直到達(dá)成最終協(xié)議的義務(wù)。其特點(diǎn)是：一是當(dāng)事人違反誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法達(dá)成的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人履行誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)的，即使不能達(dá)成協(xié)議，他們也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此，可以說(shuō)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方在交易標(biāo)的上所掌握的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分披露可能影響買(mǎi)賣(mài)雙方訂立本認(rèn)購(gòu)書(shū)的信息合同。第二，不應(yīng)以不合理的條件強(qiáng)加實(shí)際的談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)免除自己的責(zé)任或增加買(mǎi)方的責(zé)任。第三是繼續(xù)談判的義務(wù)。除非談判出現(xiàn)重大僵局或終止，雙方應(yīng)遵守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)談判。你知道嗎