案例：甲方擁有一套待售房屋，售價(jià)為人民幣500萬(wàn)元（賣(mài)方價(jià)格）。乙方作為買(mǎi)方，同意轉(zhuǎn)讓價(jià)款，并有能力一次性付款。雙方在中介處協(xié)商房屋過(guò)戶(hù)事宜。首套房貸是銀行貸款按揭，按揭300萬(wàn)元。交易期間約有240萬(wàn)元貸款未償還。第二筆抵押貸款是向個(gè)人借款150萬(wàn)元，這筆錢(qián)在交易過(guò)程中也是未付的?，F(xiàn)甲方要求乙方首付390萬(wàn)元，償還銀行貸款和個(gè)人貸款，取消抵押登記，余款過(guò)戶(hù)時(shí)支付100萬(wàn)元，房屋交付時(shí)支付10萬(wàn)元。乙方有點(diǎn)擔(dān)心，但不清楚具體危險(xiǎn)在哪里。中介認(rèn)為交易有可能，敦促雙方盡快簽訂合同。然而，這種交易的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)真的是可控的嗎？買(mǎi)房不買(mǎi)房會(huì)不會(huì)有悲劇的結(jié)局？事實(shí)上，個(gè)人按揭房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)是銀行按揭房屋交易的兩倍多。如果房子只抵押給銀行，只要還清貸款，銀行肯定會(huì)解除抵押。不過(guò)，如果房子設(shè)置了個(gè)人按揭，還完房貸后是否解除按揭還不確定。也許另一張借據(jù)會(huì)突然出現(xiàn)，說(shuō)還有另一筆債務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)可能完全超出買(mǎi)家的控制。因此，對(duì)于個(gè)人按揭的房屋，賣(mài)方應(yīng)籌集資金償還債務(wù)，并在按揭取消后進(jìn)行交易。買(mǎi)方?jīng)Q不能因?yàn)檩p信而處于被動(dòng)的境地。在甲乙雙方的交易中，如果甲方同意用自有資金償還個(gè)人貸款并取消個(gè)人抵押貸款，但堅(jiān)持要求乙方支付首付以?xún)斶€銀行貸款，乙方還應(yīng)注意什么，以確保甲方確實(shí)使用首付償還銀行貸款。甲方可要求乙方自行支付首付款并提前安排還款。但是，如果乙方這樣做，將面臨風(fēng)險(xiǎn)。甲方挪用原用于提前還款的資金，貸款不能清償，抵押不能解除，房屋不能交易。所以還是可以付錢(qián)但買(mǎi)不到房子。因此，作為一個(gè)謹(jǐn)慎的買(mǎi)家，他應(yīng)該監(jiān)督首付的使用情況。比如，他應(yīng)該直接到甲方的貸款銀行辦理付款手續(xù)，看到甲方把首付還到銀行，銀行票據(jù)抵押后，他應(yīng)該盡快和甲方辦理過(guò)戶(hù)。最好在抵押貸款取消的當(dāng)天申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓。

最后，幾乎所有房屋交易都會(huì)遇到另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，那就是辦理過(guò)戶(hù)時(shí)房屋被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。很多人，甚至很多中介認(rèn)為，只要向房地產(chǎn)交易中心提交過(guò)戶(hù)登記申請(qǐng)，這次交易就不會(huì)發(fā)生意外。但這種理解是錯(cuò)誤的。最高人民法院通知，國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范人民法院依法執(zhí)行和協(xié)助國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)執(zhí)行的通知》規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)關(guān)注國(guó)土資源、房地產(chǎn)違法犯罪案件管理部門(mén)已受理被執(zhí)行人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)和房屋轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)，未核準(zhǔn)登記的，法院可以予以查封；核準(zhǔn)登記的，不予查封。從受理登記到核準(zhǔn)登記需要多長(zhǎng)時(shí)間？”《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)之日起20日內(nèi)完成審查。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)記入房地產(chǎn)登記簿，并通知房地產(chǎn)所有人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。由此可見(jiàn)，如果出賣(mài)人在過(guò)戶(hù)后20日內(nèi)發(fā)生其他法律糾紛，交易中間的房屋仍有可能被查封。

當(dāng)然，房屋在交易過(guò)戶(hù)過(guò)程中被查封是一個(gè)概率很低的事件，但概率很低并不意味著不存在，所以我們還需要通過(guò)一定的手段進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)當(dāng)在合同中約定對(duì)出賣(mài)人進(jìn)行查封，加重違約責(zé)任，從而增加違約成本。其次，盡量采用房屋付款監(jiān)管的方式，即除貸款首付外，其他房屋由中立的第三方監(jiān)管。買(mǎi)受人取得房產(chǎn)證后，第三人向出賣(mài)人支付房款。第三，如果出賣(mài)人不同意監(jiān)督交房，可以將交房時(shí)間提前到過(guò)戶(hù)前，造成實(shí)際占有。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，“被執(zhí)行人將需要登記過(guò)戶(hù)的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有的，但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，第三人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，人民法院不予查封、扣押、凍結(jié)，“只要房屋交易價(jià)格正常，買(mǎi)受人實(shí)際擁有并足額支付，房屋就可以認(rèn)定為買(mǎi)受人所有。你知道嗎