1。延遲交房是目前購房者最可能出現(xiàn)的情況。到了開發(fā)商和購房者在合同約定的交房日期后，卻沒有得到開發(fā)商的通知。一般3個月以上，開發(fā)商不能交房，購房者可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付利息。

2。開發(fā)商“證書”的缺失導(dǎo)致合同無效目前，開發(fā)商必須有完整的證書才能建房和賣房。如果開發(fā)商證件不齊全，屬于非法經(jīng)營，與購房者簽訂的合同無效。因為是無效合同，購房者應(yīng)該騰出房屋，開發(fā)商應(yīng)該退還購房者支付的房款。在買受人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般約定開發(fā)商在變更設(shè)計前必須征得買受人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房者有權(quán)退房。如果開發(fā)商未經(jīng)購房者同意擅自改變房屋類型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計，購房者可按合同要求開發(fā)商退房。

4。無法獲得貸款

簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，有商業(yè)貸款或公積金貸款協(xié)議。如果是公積金貸款，開發(fā)商需要出具相關(guān)資料，提交公積金征收部門審核。如果開發(fā)商提供的信息顯示不具備公積金貸款條件，購房者無法獲得公積金貸款，可以要求退房。

5。因開發(fā)商原因，買受人不能在合同約定的期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證。如果同意這個條件，買方可以要求退房。此外，由于近年來一些樓盤經(jīng)營不規(guī)范，一些開發(fā)商經(jīng)常拖欠政府的土地出讓金等問題，導(dǎo)致這些樓盤的購房者在居住多年后無法拿到房屋所有權(quán)證，購房者也可以要求退房。目前，如果交付時房屋實測面積與簽訂合同時暫測面積誤差比的絕對值小于3%（含3%），法院將不支持買受人的退房請求。面積誤差率絕對值超過3%的，買受人要求退房并主張利息，法院判決買受人勝訴。

7。不合格的住房質(zhì)量是住房的“硬傷”。在這種情況下，首先開發(fā)商很難拿到“竣工備案表”，無法交房?；蛘叻课萁桓妒褂煤螅?jīng)鑒定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的。根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的《商品房買賣合同糾紛司法解釋》，對于購房人因房屋質(zhì)量嚴重影響住宅正常使用而要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的案件，法院也將予以支持。人們普遍認為，房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常生活使用，主要是房屋入住后前期施工造成室內(nèi)空氣質(zhì)量差，影響室內(nèi)居民健康，室內(nèi)噪音影響生活，等，如果開發(fā)商在售房前將房屋抵押，或?qū)⒎课莩鍪劢o買受人后，將房屋抵押給他人，買受人發(fā)現(xiàn)后可以要求退房。

退房程序：

1/先與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成再起訴

相關(guān)專家建議，如果符合合同約定的退房條件，業(yè)主應(yīng)先與開發(fā)商協(xié)商，以節(jié)省訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能夠讓業(yè)主滿意，業(yè)主可以根據(jù)自己的情況撤回退房要求，也可以在開發(fā)商的協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)失敗，將選擇訴訟或仲裁。如果業(yè)主在合同中不同意退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于合同中未約定、不在法定范圍內(nèi)的退房要求，建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下，法院的鑒定過程相對較長。

2/違約金及相關(guān)稅費索賠

如果開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同中約定違約金，則開發(fā)商應(yīng)按約定進行賠償。除了房屋的全價和相應(yīng)的利息外，補償還包括業(yè)主前期已經(jīng)支付的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費、律師費等，計入消費者實際損失范圍，由開發(fā)商賠償。

3/首付和月利息都可以得到補償

在回款方面，使用一次性付款的購房者可以直接要求開發(fā)商回款和相應(yīng)的利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房比較復(fù)雜。在實際操作中，是開發(fā)商將退款分為兩部分。屬于買方首付的部分直接退還買方，屬于買方從銀行貸款的部分直接退還銀行，視為買方對銀行的預(yù)付款。銀行收到還款并終止與買方的貸款合同。開發(fā)商支付購房者的首付利息，即自首付交付之日起至開發(fā)商歸還之日止的首付利息收入。如果購房者的按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商還應(yīng)償還購房者的月供和利息支出。如果買方要求退房，他已經(jīng)住了一段時間，在此期間發(fā)生的折舊費用應(yīng)由業(yè)主補償。在退房過程中，如果責(zé)任方是開發(fā)商，購房者可以不補償房屋折舊。如購房者有責(zé)任，開發(fā)商不得賠償業(yè)主裝修費。

退房的四個步驟：

第一步：購房者通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。

第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15天內(nèi)，為購房者和貸款銀行辦理解除或終止合同的所有手續(xù)。

第三步：督促開發(fā)商將購房款全部退還給購房者。

第四步：辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)