現(xiàn)實(shí)生活中零首付購(gòu)房的主要形式及法律風(fēng)險(xiǎn)，零首付購(gòu)房的具體形式如下：

<1。開(kāi)發(fā)商墊付部分或全部首付：對(duì)于只能支付部分首付或根本沒(méi)有能力支付首付的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商先為其墊付剩余首付，然后再到銀行申請(qǐng)貸款，開(kāi)發(fā)商的預(yù)付款將一并退還給開(kāi)發(fā)商或者在一定時(shí)期內(nèi)沒(méi)有利息，比如一年或者幾個(gè)月。這種方式主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商挽救樓市慘淡局面、提高競(jìng)爭(zhēng)力、撤資等促銷(xiāo)手段。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控，一般開(kāi)發(fā)商的“零首付”廣告只是吸引客戶(hù)的噱頭。

2。部分或全部首付將由房產(chǎn)中介支付：這種形式類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商的首付。在這個(gè)過(guò)程中，房產(chǎn)中介一般會(huì)收取一定的手續(xù)費(fèi)或首付利息，或者用信用卡套現(xiàn)首付并收取一點(diǎn)傭金。

3。分期付款零首付：在零首付面具的背后，一些開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是分期付款或延長(zhǎng)首付期限賣(mài)房。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商給出的付款期限并不是很寬松。一旦購(gòu)房者未能按約定期限償還首付，就可能出現(xiàn)一系列違約問(wèn)題，甚至被開(kāi)發(fā)商告上法庭。

4。高估高貸：這種形式主要是由中介機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，與熟悉的銀行合作，提高所購(gòu)房屋的評(píng)估價(jià)格，從而獲得更多的貸款。比如一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，按照首付的30%，購(gòu)房者需要支付30萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元。不過(guò)，中介機(jī)構(gòu)可以與銀行“疏通”，將房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)提高到145萬(wàn)元，而70%的貸款是101.5萬(wàn)元。實(shí)際上，這意味著他們不需要自己支付首付，用全額貸款買(mǎi)房子。這就是所謂的“零首付”高評(píng)價(jià)、高貸款購(gòu)房。高評(píng)級(jí)、高貸款一般用于二手房，過(guò)去主要用于銀行審批不嚴(yán)的時(shí)候。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的逐步加強(qiáng)和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的不斷提高，高評(píng)級(jí)、高貸款的難度越來(lái)越大。

5。陰陽(yáng)合同型零首付購(gòu)房：這種形式類(lèi)似于高評(píng)價(jià)、高貸款，只是所謂陰陽(yáng)合同的主體是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，雙方簽訂的兩份合同是內(nèi)外合同。對(duì)外合同主要用于向銀行貸款和逃稅，而內(nèi)部合同則用來(lái)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。其中，用于銀行貸款的合同金額一般較大，以便獲得更多的貸款。貸款越多，首付越少。這兩種相對(duì)不同的合同，不僅給當(dāng)事人帶來(lái)了利益，也隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)。

俗話(huà)說(shuō)“羊毛出在羊身上”，“零首付”降低了購(gòu)房門(mén)檻，但還款壓力必然加大。而且，中國(guó)人民銀行也出臺(tái)了購(gòu)房首付比例的相關(guān)規(guī)定。在未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商品個(gè)人住房貸款首付最低至20%。顯然，零首付不符合相關(guān)政策。首付為零的購(gòu)房者、房產(chǎn)中介和銀行或多或少都存在法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

1，對(duì)于購(gòu)房者的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：由于購(gòu)房者在整個(gè)零首付購(gòu)房法律關(guān)系中處于相對(duì)弱勢(shì)地位，使用零首付購(gòu)房的消費(fèi)者暫時(shí)普遍經(jīng)濟(jì)條件較差，那么是否選擇零首付以及選擇什么樣的零首付方式，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。

對(duì)于選擇開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)墊付首付的購(gòu)房者，首先要保證將來(lái)有足夠的資金償還墊款和銀行貸款。如果不能承受預(yù)付款還款和銀行貸款的雙重壓力，就容易出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)入銀行的不誠(chéng)信黑名單。比如，2008年深圳房地產(chǎn)處于低谷時(shí)，購(gòu)房首付偏低，最終導(dǎo)致所謂“深圳一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓一號(hào)樓的業(yè)主誰(shuí)不買(mǎi)房支付首付被銀行起訴，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)大幅下跌后，銀行拒絕償還貸款長(zhǎng)達(dá)數(shù)月之久。

如果開(kāi)發(fā)商選擇預(yù)付款方式，購(gòu)房者必須在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同前詢(xún)問(wèn)是否有預(yù)付款利息和服務(wù)費(fèi)，以及預(yù)付款利息的金額、還款期限和還款方式。而且，多數(shù)開(kāi)發(fā)商通常與購(gòu)房者另行簽訂合同，并在合同中明確約定，如果購(gòu)房者未按合同約定付清首付款，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回房屋。在這種情況下，買(mǎi)方可以向法院起訴合同無(wú)效，收回已付的購(gòu)房款，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

在實(shí)際操作中，還有另一種變相墊款的方式，即除了購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，還簽訂了購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商借款的借款合同，由購(gòu)房者支付首付款。

學(xué)術(shù)界對(duì)這一做法有不同的看法。有人認(rèn)為，這種做法違反了《最高人民法院關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為有效性的批復(fù)》中關(guān)于企業(yè)以借貸名義向社會(huì)發(fā)放貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的規(guī)定，而《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中的規(guī)定大多數(shù)人傾向于認(rèn)為，以貸款形式支付首付并不違反相關(guān)規(guī)定，在司法實(shí)踐中，一些法院已經(jīng)認(rèn)可了這種做法，如安徽省合肥市廬陽(yáng)區(qū)人民法院審理了一起零首付貸款合同糾紛，法院終審裁定，如果開(kāi)發(fā)商貸款用于支付零首付，購(gòu)房人應(yīng)按合同約定返還貸款并承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以陰陽(yáng)合同或高評(píng)高貸等形式騙取銀行貸款，銀行很可能終止購(gòu)房者與銀行之間的貸款合同，追究購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如果數(shù)額較大或者情況嚴(yán)重，就有可能認(rèn)定是利用虛假證件騙取銀行貸款，然后再用就可能導(dǎo)致刑事責(zé)任。

另外，由于開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)方之間存在陰陽(yáng)合同，當(dāng)雙方發(fā)生法律糾紛時(shí)，買(mǎi)方很難按照合同追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以我們一定要避免用這種方式購(gòu)買(mǎi)零首付的房子。

2。開(kāi)發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)防范措施：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要有三大法律風(fēng)險(xiǎn)，一是行政責(zé)任，二是民事責(zé)任，三是無(wú)法按時(shí)收回墊款的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于行政責(zé)任，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者串通，采取欺騙手段，以獲取銀行貸款的方式幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)零首付，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰。情節(jié)嚴(yán)重的，還可能追究刑事責(zé)任。防范這種風(fēng)險(xiǎn)的唯一方法就是遵守法律。而且，開(kāi)發(fā)商擅自打出“零首付”廣告，可能涉嫌虛假宣傳的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，工商行政管理部門(mén)可能會(huì)對(duì)此進(jìn)行查處。

民事責(zé)任方面，如果購(gòu)房者未能按時(shí)償還銀行貸款，而開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商可能需要向銀行承擔(dān)連帶還款責(zé)任，最終可能有回購(gòu)房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

如果買(mǎi)方在后期遇到意外，無(wú)法償還甚至無(wú)法償還開(kāi)發(fā)商的預(yù)付款，他可能面臨無(wú)法收回資金的風(fēng)險(xiǎn)。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，要求開(kāi)發(fā)商提前詳細(xì)了解購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和信用記錄，事后及時(shí)了解購(gòu)房者的房產(chǎn)變化情況，積極與購(gòu)房者溝通還款事宜。

3，對(duì)于法律