房地產(chǎn)“五證兩書一表”是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、銷售商品房的必備文件。分別是：“五證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”、“國(guó)有土地使用證”、“商品房銷售（預(yù)售）許可證”、“商品房質(zhì)量保證書”、“商品房使用說(shuō)明書”兩本，一表“竣工驗(yàn)收記錄表”。

最重要的“五證”是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這兩種證件都表明所購(gòu)房屋屬于合法交易范圍?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍是該項(xiàng)目的適銷對(duì)路房地產(chǎn)，購(gòu)房人必須看購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。”兩本書“指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房說(shuō)明書》。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商向買方交付房屋時(shí)必須向買方提交的文件。買方有權(quán)索賠?！薄耙槐怼笔侵阜课菘⒐を?yàn)收備案表。記錄表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。如果沒(méi)有項(xiàng)目，則該房地產(chǎn)屬于“黑樓”。房屋關(guān)閉時(shí)，如果房屋總建筑面積與合同面積不符，我們?cè)撛趺崔k？

買房時(shí)，我們會(huì)遇到合租面積這個(gè)詞。住房分?jǐn)偯娣e比例沒(méi)有剛性標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)施齊全、品質(zhì)優(yōu)良的房屋，共用面積所占比例較大。一般情況下，7層以下的房屋分?jǐn)偙壤秊?-12%；7-11層以下的房屋分?jǐn)偙壤秊?0-16%；12-33層之間的房屋分?jǐn)偙壤秊?4-24%；別墅分?jǐn)偙壤秊?-8%。收房時(shí)房屋總建筑面積與合同面積有誤差的，按照購(gòu)房合同第八條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，房屋總建筑面積與合同面積誤差不超過(guò)3%，誤差超過(guò)3%。開(kāi)發(fā)商應(yīng)免費(fèi)提供額外的面積，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償業(yè)主較少的面積。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以選擇退房。

哪些房屋不能在市場(chǎng)上公開(kāi)交易？

房屋可分為商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房、集資房等，其中商品房交易不受限制（特殊城市除外），只要有錢，就可以買；房改房上市前，必須交土地出讓金，出售這類住房必須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)；經(jīng)適房滿5年后，就可以上市，必須交土地出讓金，還要交政府可以優(yōu)先回購(gòu)；安置房產(chǎn)權(quán)屬于集體所有，不得再交易。產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，符合上市條件后可以正常交易。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局不會(huì)對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行備案。自然不會(huì)有國(guó)家承認(rèn)的房產(chǎn)證。集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房，租戶沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不能交易。

房屋署的名字是誰(shuí)？房子的所有權(quán)是誰(shuí)的？你的名字在房產(chǎn)證上≠房子是你的。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)登記。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅需要依法登記后生效；未經(jīng)登記的，不具有法律效力。房產(chǎn)證與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，房產(chǎn)證上沒(méi)有你的名字并不重要，但你必須在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。如果在結(jié)婚前買房，哪怕寫兩個(gè)人的名字，如果上了法庭，沒(méi)有證據(jù)證明你已經(jīng)交錢了，寫名字也沒(méi)用。不過(guò)，上述情況只是考慮婚前買房。如果房子是拿到結(jié)婚證后買的，即使只寫了一個(gè)人的名字，也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

婚后離婚后如何分割房產(chǎn)？

共有五種情況：

首先，雙方父母婚后出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，按父母出資份額確認(rèn)為雙方所有。當(dāng)事人另有約定的，按約定辦理；

第二種是婚后按揭購(gòu)房，由一方父母支付首付款，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下，夫妻共同還貸。在這種情況下，首付可以被視為只對(duì)投資者子女的捐贈(zèng)。離婚時(shí)，房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，首付部分應(yīng)視為投資方子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

第三是一方父母出資足額，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，視為只對(duì)自己子女的贈(zèng)與，該財(cái)產(chǎn)被認(rèn)定為出資方子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)方無(wú)權(quán)要求分割該財(cái)產(chǎn)；第四種是一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，婚后產(chǎn)權(quán)登記在一方名下。離婚時(shí)對(duì)方無(wú)權(quán)要求分割不動(dòng)產(chǎn)，這里需要提醒的是，如何認(rèn)定個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)房需要證據(jù)的支持，婚后一方或雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)投資購(gòu)房取得房產(chǎn)證。離婚時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚財(cái)產(chǎn)分割，法官將根據(jù)實(shí)際情況決定房屋歸哪一方所有，取得財(cái)產(chǎn)的一方將根據(jù)實(shí)際情況賠償另一方。

繼承、贈(zèng)與和出售給子女的好處和壞處是什么？目前，父母將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女的方式有三種：繼承、贈(zèng)與和變賣。繼承是一種稅收最少的方式。父母活著的時(shí)候就不能處理了。只有父母死了，我們才能處理財(cái)產(chǎn)繼承。

在繼承不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，只需支付少量的司法費(fèi)和繼承公證費(fèi)。即使不到5年前出具房產(chǎn)證，也只需繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

在捐贈(zèng)方面，父母生前將房屋產(chǎn)權(quán)交給子女時(shí)，需繳納3%的契稅。子女在收到贈(zèng)與后未滿5年將房屋出售的，或者子女擁有一套以上房產(chǎn)的，需按轉(zhuǎn)讓收入扣除合理費(fèi)用后的20%收取，并按轉(zhuǎn)讓收入的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅。

在銷售方面，如果父母的房子是留給自己居住或出租的，繼承和贈(zèng)與更合適。但如果你想賣掉自己的房產(chǎn)，最好選擇“賣房子”的方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。這是最劃算的辦法，否則你得交高額的稅。你知道嗎