在實踐中遇到一房兩賣的情況下，如何保護購房者的權利，不同的情況應采取不同的處理方式。出賣人與兩個不同的買受人簽訂合同后，后一個買受人履行了合同義務，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實際取得了房屋所有權，因為合同履行后成立的合同。此時，前、后兩位買受人所享有的債權性質(zhì)不同：后一位買受人是房屋的所有權人，因為他的債權已經(jīng)得到滿足，所以他所享有的是房屋所有權所產(chǎn)生的物權債權。原買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權請求權。債權請求權是對出賣人的一種付款請求權，特別是受償權。對銷售標的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標的物已經(jīng)被占有，由于房屋所有權已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人，房屋的占有也失去了法律依據(jù)，構成無權占有，應當承擔返還房屋的義務。根據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合合同約定的，出賣人依法或者事實上不履行非金錢債務的，買受人不得要求出賣人履行非金錢債務。出賣人違反該義務的，應當承擔相應的法律后果。也就是說，合同標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已經(jīng)不可能。在這種情況下，不存在強制實際履行的問題。這時，合同上的債務就變成了損害賠償?shù)膫鶆?。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產(chǎn)權過戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。

此時，由于房屋產(chǎn)權已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人不再是房屋的所有權人。關于無權處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權人處分他人財產(chǎn)，無處分權人經(jīng)債權人承認或者訂立合同后取得處分權的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，有下列情形之一，不能實現(xiàn)商品房買賣合同目的的，買受人應當：無法取得房屋的，可以要求解除合同，退還已付購房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔不超過限額的責任，賠償責任為已付購房款的兩倍。

3。這兩項交易的過戶登記尚未完成。

兩次交易未辦理過戶登記的，房屋所有權仍由出賣人享有，兩次交易的買受人不取得房屋所有權。原則上，買受人只能通過債權保護的方式來保護自己的權益。連續(xù)買賣合同產(chǎn)生的雙重債權是平等的，沒有等級關系，因此前買受人和后買受人都必須隨時要求出賣人履行債務。買賣合同中買受人的一項權利也是履行的重要內(nèi)容，即行使請求房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的權利。在兩債權實現(xiàn)構成競爭關系的前提下，先取得登記申請權的債權具有優(yōu)先效力。因此，就兩個合同的履行而言，首先應當按照登記請求的先后順序確定最先行使登記請求權的買受人的優(yōu)先權。同時，買受人行使登記請求權的優(yōu)先順序，應當按照約定的履行期間的先后順序確定；一份合同約定了履行期間，另一份合同未約定履行期間的，買受人優(yōu)先行使登記請求權登記申請的期限予以確認；沒有履行期限的，原則上兩個合同的買受人自合同成立之日起有權申請登記。但是，訂立優(yōu)先合同的買受人有權提前申請登記，優(yōu)先合同受訂立順序的保護。但這種保護并不是確認原買受人擁有房屋所有權，而是保護原買受人優(yōu)先行使登記請求權。登記機關應當優(yōu)先受理原買受人的登記申請，法院可以判決強制出賣人履行原合同，并督促其及時辦理登記手續(xù)。你知道嗎