1、 定金——履行合同的擔(dān)保，所謂定金，是指一方當(dāng)事人在依法訂立合同或者當(dāng)事人協(xié)議訂立合同時或者訂立合同后，按照合同標(biāo)的物金額的一定比例，向另一方當(dāng)事人預(yù)付或者代付的款項(xiàng)以保證合同的履行。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)書面約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)金額的20%。定金合同從屬于主合同，主合同是在主合同成立的前提下成立的。一旦當(dāng)事人就定金達(dá)成書面協(xié)議并實(shí)際支付定金，將產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。押金不僅是履約的保證，也是一種支付。同時，也是一種補(bǔ)償。也就是說，通過支付一定金額的款項(xiàng)，合同雙方都有意善意地履行合同。如果買方違約，定金將不予退還。如果開發(fā)商違約，將雙倍退還給購房者。

[案例]尚女士一直想買一套二手房。2009年8月，經(jīng)多方調(diào)查，他看中了陳先生在文化廣場附近100多平方米的房子，協(xié)商成交價40萬元，與陳先生簽訂了《購房合同》，并當(dāng)場支付了2萬元購房定金。誰知道，第二天，陳先生的朋友看中了房子，想給父母買。因?yàn)榉孔涌拷幕瘡V場，方便家長放松，而且離一所重點(diǎn)中學(xué)很近。今后，孩子上學(xué)也很方便。他們愿意支付43萬元的房款，而且是一次性付款。陳先生隨后把房子賣給了朋友。

原來，尚女士談的是好房子，但陳先生私下把房子給了別人，他不想退雙倍定金，只想退尚女士的2萬元。尚女士申請仲裁。根據(jù)《中華人民共和國合同法》，定金收受人不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。陳女士收到退款4萬元。在房地產(chǎn)交易過程中，定金只是一種具有預(yù)付款性質(zhì)的付款方式，沒有定金性質(zhì)，定金肯定不適用。法律對“存款”沒有明確規(guī)定。房屋認(rèn)購書上出現(xiàn)的“定金”是購房者對開發(fā)商的擔(dān)保，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買受人付了“定金”，無論哪一方退，出賣人只需按原金額退還“定金”?！稉?dān)保法》規(guī)定：“當(dāng)事人支付保留金、擔(dān)保金、保證金、合同金、定金、定金，但對定金的性質(zhì)沒有約定，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”，即使付款人違約，收款人也應(yīng)退還押金。

[案例]陸先生，一個投資者，在他第一次賣掉房子的時候就遇到了這樣的經(jīng)歷。當(dāng)時，一名女子看管他要賣的房子，交了5000元定金，那是一張手寫的收據(jù)。他辦理交易手續(xù)時，女子說他房子的價格有點(diǎn)貴，希望能便宜點(diǎn)。

呂某不同意，這位女士提出不買，并要求退還定金。陸說你耽誤了我的房子。幸好我沒向你要錢。但在咨詢了業(yè)內(nèi)人士后，陸克斌發(fā)現(xiàn)這兩個字差別很大，只好承認(rèn)自己運(yùn)氣不好，還給了家里5000元。房子賣不出去，很多工作都耽擱了。第三，定金與定金的區(qū)別《擔(dān)保法》規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)書面約定”，如果開發(fā)商收到定金后，又沒有與客戶簽訂書面合同，那么二者的房屋買賣關(guān)系就沒有形成。未形成房屋買賣合同的，委托人支付給開發(fā)商的2萬元可以是“定金”，也可以是“定金”。

如果當(dāng)時雙方簽訂了商品房預(yù)售書面合同，可以在合同中約定“定金條款”，那么當(dāng)購房人反悔購房時，開發(fā)商有權(quán)全額沒收定金。律師指出，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能向社會公開銷售，收取購房者的定金。作為消費(fèi)者，首先要明確開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有收取定金的權(quán)利。在沒有合法銷售文件的情況下，如果開發(fā)商提前向社區(qū)出售房地產(chǎn)，他們在認(rèn)購時會支付保留金。購房者可以隨時選擇退房，保留金將全額退還，這對購房者的約束力較小。你知道嗎