2014年1月，一直想擁有自己的房子卻少花錢的施×英從路邊的廣告中得知，李某“因工作調(diào)動，低價出售了房子”。在現(xiàn)場，石×英發(fā)現(xiàn)房子的風格和位置都不錯，價格也確實很低。她很快從親戚朋友那里湊了30萬元交了首付，剩下的20萬元成立了一年交。但三天后，石×英按約定時間辦理過戶手續(xù)時，李某始終不見蹤影，李某的電話也一直關(guān)機。石英聽到的消息讓她麻木了：因為李某拒絕償還欠他人的巨額貸款，法院已將其房屋查封，準備拍賣，而李某則攜石英的現(xiàn)金逃跑?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（二）項規(guī)定：“司法、行政機關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”，房屋不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第五十二條第五款還規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”的合同無效。本案中，石×英購買的房屋已被法院查封，不得轉(zhuǎn)讓，這就決定了她與李某的買賣合同從一開始就因其違法行為而沒有法律約束力，房款只能退還給李某。但李已經(jīng)逃跑了，這意味著這筆錢至少在短期內(nèi)。

購買小產(chǎn)權(quán)房的40萬現(xiàn)金下落不明

[案例]

2013年6月，村委會與王某簽訂房屋拆遷補償協(xié)議和王某所在舊村改造安置合同。隨后，王某蓋了3棟房子。因為他真的有足夠的生活，王想出售一套屋頂上。2014年3月，羅×嬌得知，雖然知道這是一套小產(chǎn)權(quán)房，但她覺得離市區(qū)很近，離工作地點不遠，而且價格比市區(qū)低一半，所以堅持要買。與王某協(xié)商后，立即簽訂了購房協(xié)議，40萬元房款一次性付清。不料，王某在回家途中遭遇車禍當場身亡，40萬元不翼而飛。當羅嬌嬌搬進住所時，王的妻子阻止了羅嬌嬌歸還房款的請求，因為她不知道。

[分析]

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的不繳納土地出讓金等費用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證并非由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。因為沒有國家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，購房合同也沒有備案，所以不是真正的合法產(chǎn)權(quán)房，而且是禁止買賣的。羅姣與王的非法貿(mào)易不受法律保護。2014年4月，姜文與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定郭某將其擁有三房兩廳兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給姜文。按約定預(yù)付50萬元后，蔣×文到房管部門辦理過戶手續(xù)，才知道郭某買房時只交了40萬元的首付，其余95萬元是按揭支付的。該房屋不僅辦理了其他權(quán)證，還實際抵押給了銀行。蔣雯要辦理過戶手續(xù)，必須還清郭某所欠的余額95萬元。而郭某已經(jīng)把錢帶離了他所在的城市，甚至沒有給蔣某留下有效的通訊手段和地址。也就是說，姜文正處于房款難以收回的尷尬境地，除非符合銀行的要求，否則很難拿到房子?！段餀?quán)法》第191條明確規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物?！鄙姘阜课菀训盅航o銀行，這就決定了姜文要想實現(xiàn)自己的轉(zhuǎn)學目的，只能“為他人收受”，還清貸款。你知道嗎