（1） 至于房屋面積方面，房?jī)r(jià)是按公寓的建筑面積計(jì)算的。公寓建筑面積與合同不符時(shí)，一般按照最高法院司法解釋確立的一般原則處理，即是否超過(guò)3%。（2）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)和支付金額的條款，價(jià)格條款應(yīng)當(dāng)相對(duì)明確，并有詳細(xì)的限制條件。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)隨意漲價(jià)，也不應(yīng)計(jì)入其他不合理費(fèi)用。在支付方式上，應(yīng)明確、詳細(xì)地規(guī)定支付方式，如定金支付的時(shí)間和金額、分期付款的步驟、時(shí)間和金額等。

需要注意的是，買(mǎi)方可以在合同生效后的幾天內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。如果合同失敗，買(mǎi)方可以解除合同并全額退還定金。

建議購(gòu)房者，無(wú)論是否需要貸款，都應(yīng)盡量加入這一條款，為自己留出冷靜期。（三）房屋的質(zhì)量要求應(yīng)當(dāng)列入合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)、建筑材料清單、等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備清單、水、電、氣、管道通暢；門(mén)窗、家具缺陷、建筑抗震等級(jí)等應(yīng)涉及的質(zhì)量要求。合同還可以約定房屋的質(zhì)量保證期和附屬設(shè)備的保修期。

一些購(gòu)房者認(rèn)為，商品房竣工后，已經(jīng)通過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能交付使用。因此，商品房應(yīng)該沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，有住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。這兩本書(shū)都規(guī)定了商品房的質(zhì)量細(xì)節(jié)，所以沒(méi)有必要在合同中約定商品房是質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此！

商品房竣工驗(yàn)收采取抽查的方式進(jìn)行，因此每套商品房的質(zhì)量無(wú)法保證合格，竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可能與購(gòu)房者預(yù)期的質(zhì)量要求存在差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中關(guān)于住宅質(zhì)量的規(guī)定，則由開(kāi)發(fā)商制定，重點(diǎn)保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。因此，有必要在購(gòu)房合同中規(guī)定房屋質(zhì)量。

墻壁、地板和天花板的平整度、天花板、廚房和衛(wèi)生間的防水條件以及表面裂縫需要商定。（4） 在售后物業(yè)管理方面，這是購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。在實(shí)際簽約中，不少房地產(chǎn)公司在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，并不同意與購(gòu)房者簽訂物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)努力簽訂相關(guān)協(xié)議，防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。（四）履行合同的期限和方式，應(yīng)當(dāng)明確房屋的交付日期、交付房屋價(jià)款的日期、金額和方式。比如，要付房?jī)r(jià)，是一次付清還是分期付款。（6） 產(chǎn)權(quán)登記條件由雙方按約定日期共同辦理，或者委托代理人辦理。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面報(bào)告和稅單，向買(mǎi)受人申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，同意辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為20個(gè)工作日。北京剛剛將產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間縮短到10個(gè)工作日。但在實(shí)際簽訂合同時(shí)，出賣(mài)人往往會(huì)延長(zhǎng)期限，一般為90天、180天等，購(gòu)房人應(yīng)在合同中爭(zhēng)取在國(guó)家規(guī)定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果期限過(guò)長(zhǎng)，如超過(guò)365天，則說(shuō)明該項(xiàng)目的土地或房屋很可能設(shè)置了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)無(wú)法解除抵押，這將對(duì)購(gòu)房者采用公積金貸款、盡快取得產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生很大影響。（五）稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)當(dāng)繳納的一切稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依法由各方負(fù)擔(dān)，并明確列入合同。（六）違約責(zé)任的規(guī)定包括出賣(mài)人逾期交付房屋的責(zé)任，或者不履行或者不履行房屋交付責(zé)任的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款的責(zé)任，以及違約責(zé)任。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于違約責(zé)任的條款一般有“因不可抗力造成房屋逾期交付的，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任”的表述。根據(jù)《民法通則》第153條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等，但開(kāi)發(fā)商不能將自己的過(guò)錯(cuò)歸責(zé)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確、投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不謹(jǐn)慎、修改合同等程序等因素造成的不可抗力，不能將季節(jié)性影響和政府行為歸于本應(yīng)預(yù)期但不應(yīng)預(yù)期的不可抗力，從而免除自己的違約責(zé)任。因此，在簽訂合同時(shí)，我們應(yīng)該特別注意不可抗力在合同中的定義。目前，在購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每逾期一天承擔(dān)總房?jī)r(jià)的0.2%或0.3%的違約金。違約金比例相對(duì)較低，相當(dāng)于銀行貸款利息。違約金的懲罰性是不夠的。購(gòu)房者應(yīng)盡量提高比例，可考慮在千分之一至千分之一之間。（7）簽訂合同時(shí)，要注意不可抗力在合同中的定義。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)不正常事件）。任何一方不得作出延伸解釋?zhuān)駝t，該解釋不具約束力，并約定通知期限。

賣(mài)方有時(shí)會(huì)提出以下免責(zé)條款，買(mǎi)方最好不要同意：非賣(mài)方原因，有關(guān)部門(mén)推遲發(fā)放相關(guān)批準(zhǔn)文件；施工中遇到的異常惡劣天氣和重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決。

網(wǎng)簽合同時(shí)，購(gòu)房者在簽訂合同前應(yīng)注意房產(chǎn)狀態(tài)是否可銷(xiāo)售；網(wǎng)簽合同完成后，購(gòu)房者一般可在次日查看房產(chǎn)是否登記。

網(wǎng)上簽約的程序因地而異。以南京市為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約程序?yàn)椋?/P>

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者協(xié)商擬定商品房預(yù)售合同相關(guān)條款；

（2）經(jīng)雙方確認(rèn)后，填寫(xiě)內(nèi)容商品房預(yù)售合同通過(guò)管理系統(tǒng)在線查詢，購(gòu)房人自行設(shè)置查詢密碼。網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同號(hào)；

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，并在管理系統(tǒng)網(wǎng)上備案，下載打印合同簽訂證明和預(yù)售登記申請(qǐng)商品房預(yù)售合同格式；

（4）房地產(chǎn)清單認(rèn)定公示，即商品房清單上標(biāo)明該單位（套）商品房已及時(shí)預(yù)售。你知道嗎