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寧波
簽訂購房合同后，賣方違約，買方如何維權(quán)
1、 簽訂定金合同后，賣方違約
如果雙方只付定金而未簽訂銷售合同，則只能適用定金違約金，賣方應(yīng)雙倍返還定金。根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者違約金等違約責(zé)任。在司法實踐中，如果買方需要貸款，法院很難作出繼續(xù)履行合同的決定。原因是賣方需要配合賣方辦理貸款手續(xù)，法院難以執(zhí)行。如果買方支付全部價款，法院可以判決繼續(xù)履行。判決生效后，出賣人拒不配合的，買受人可以申請法院強制執(zhí)行。
除下列情形外：
出賣人以“陰陽合同”為由要求買賣合同無效；出賣人以政策不允許出售房屋為由要求買賣合同無效，如小產(chǎn)權(quán)房、3年內(nèi)動遷房等<出賣人以房屋共有人不同意為由，要求解除合同，收回房屋；
房屋被查封、抵押，無法解除，致使房屋無法轉(zhuǎn)讓。
2。違約金和實際損失
房屋買賣合同中的違約金一般約定為總房價的20%，但問題是如果房價上漲20%，索賠違約金無法彌補購房者的實際損失。根據(jù)規(guī)定，不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償對方因違約造成的損失，包括直接損失和預(yù)期利益損失。因此，買受人可以請求法院加重處罰以彌補實際損失，也可以直接要求法院賠償實際損失。所謂實際損失：
可以理解為買受人失去了以相同價格買房的機會，導(dǎo)致買受人損失差價。因此，房價上漲的數(shù)額可視為購房者的實際損失。
確定房屋漲跌損失有兩種方式：
雙方可以協(xié)商確定；協(xié)商不成的，原則上可以通過比較市場成交價與同類房屋合同成交價的差價來確定，或者通過專業(yè)機構(gòu)的評估。綜上所述，如果雙方簽訂的合同真實有效，當(dāng)出賣人違約時，買受人可以采取法律武器保護自己的權(quán)益，將出賣人告上法院，要求對方繼續(xù)履行合同，或索賠房價上漲造成的實際損失，而不是承擔(dān)違約金。你知道嗎
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