目前，在商品房銷售實(shí)踐中，購房人自行驗房或委托專業(yè)人員驗房后再拿已經(jīng)成為一種普遍做法。由于檢查過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題導(dǎo)致房屋拒不驗收引發(fā)的糾紛案件也不少。如何處理這一問題逐漸成為審判實(shí)踐中的一個難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題。開發(fā)商A在約定的期限內(nèi)將房屋交付給買方B。乙方檢查房屋后，發(fā)現(xiàn)交付的房屋存在部分滲漏和空鼓現(xiàn)象，即開發(fā)商a以此為由拒絕交付房屋，遂起訴要求開發(fā)商a承擔(dān)逾期交付的違約金。乙方的要求是否應(yīng)得到支持？例2。在上述例子中，如果房屋出現(xiàn)大面積漏水和空鼓，已經(jīng)無法居住和使用，乙方的要求是否應(yīng)該得到支持？

例3。如果商品房買賣合同中規(guī)定房屋安裝鋁合金防盜門，而開發(fā)商a在約定的交付時間交付的房屋安裝了鋼質(zhì)防盜門，那么買方B能否將上述三種情況在實(shí)踐中表現(xiàn)出三種基本類型的類似情況，一種是一般缺陷，另一種是一般缺陷二是影響合同目的的瑕疵，三是不符合標(biāo)的物約定的瑕疵。有兩個問題需要探討：一是商品房買賣合同中交付條件如何確定；二是驗收前存在質(zhì)量缺陷但符合交付條件的，購房人是否可以拒絕；開發(fā)商是否需要承擔(dān)逾期交付的違約金？第一，商品房買賣合同中交付條件的確定，開發(fā)商有兩項主要的合同義務(wù)：交付房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。毋庸置疑，開發(fā)商交付的房屋應(yīng)該符合交付條件，但如何確定交付條件卻存在爭議。有些人認(rèn)為應(yīng)該以雙方的協(xié)議為準(zhǔn)。這是最狹義的理解，筆者并不認(rèn)同。筆者認(rèn)為，結(jié)合示范合同和商品房買賣法律規(guī)定，商品房買賣合同中的交付條件必須同時具備以下兩項內(nèi)容：

1。首先，約定的交付條件通常包括取得示范文本中的建設(shè)工程竣工驗收記錄證明文件、取得房屋測繪報告、開通氣、水、電、路等，交付時必須具備這些條件。第二，雙方就標(biāo)的物本身達(dá)成的具體協(xié)議也應(yīng)當(dāng)在交付時提供。比如案例三，合同約定安裝鋁合金防盜門，而交付房屋安裝的是鋼制防盜門，這顯然不符合合同約定，因此應(yīng)認(rèn)為不具備交付條件。

2。交付房屋不存在影響合同目的實(shí)現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和缺陷。首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規(guī)定：“買受人請求解除合同，賠償損失的原因是：房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核實(shí)不合格的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”如果買受人在交房后發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以解除合同，應(yīng)視為情節(jié)較輕。如果購房人在交房前發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，應(yīng)視為不符合交房條件。其次，購房者購買的房屋為住宅用途。如果存在足以影響目的實(shí)現(xiàn)的瑕疵，則交付行為對買受人沒有意義，因此不存在影響居住的瑕疵也應(yīng)視為交付條件。其次，交房時間是否超期，取決于開發(fā)商交付的房屋如何判定被拒，這根據(jù)購房者是否有權(quán)拒絕而有所不同。針對這一問題，有人認(rèn)為購房者在交房前發(fā)現(xiàn)交付的房屋存在質(zhì)量問題，無論質(zhì)量問題大小都可以拒收，開發(fā)商的交房行為尚未完成，從合同約定的交付時間起至開發(fā)商交付無瑕疵房屋期間，買受人可以要求支付逾期交付房屋的違約金。筆者從我國的法律規(guī)定、合同規(guī)定和司法實(shí)踐等方面不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。從法律規(guī)定上分析?！逗贤ā返谝话偎氖藯l規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。”相反，如果交付的房屋沒有影響合同目的的質(zhì)量缺陷，買方不得拒絕接受。合同協(xié)議分析。商品房買賣合同范本將交付條件作為必要的組成部分，允許當(dāng)事人選擇約定。為了避免當(dāng)事人的疏忽，《合同法》及相關(guān)司法解釋也對交付條件進(jìn)行了限制。如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人可以拒收，那么合同法、司法解釋以及雙方約定的交付條件都將成為書面文件，這顯然不符合雙方在簽訂合同時約定的交付條件的真實(shí)含義。從審判實(shí)踐分析。毋庸諱言，商品房的建設(shè)和開發(fā)是一項龐大的工程。在現(xiàn)有的主要依靠人工施工的技術(shù)條件下，存在著一些不可避免的缺陷。無論質(zhì)量缺陷是否嚴(yán)重，買方都可以拒絕，這可能導(dǎo)致荒謬的結(jié)果。比如，如果B購房者以房屋空置為由拒絕，需要開發(fā)商a維修后重新交房，B購房者以房屋多次漏水為由拒絕交房，開發(fā)商將長期處于逾期交房狀態(tài)，這是不合適的。因此，如果開發(fā)商交付的房屋符合交付條件，買方不能拒絕。開發(fā)商拒不接受房屋的，視為已交付，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自此由買受人承擔(dān)。開發(fā)商按照雙方約定的交付時間交付房屋的，不需要承擔(dān)逾期交付的違約金。當(dāng)然，對于房屋的質(zhì)量缺陷，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，這樣購房者的權(quán)利還是可以得到充分保障的。綜上所述，以上情況應(yīng)區(qū)別對待：第一種情況，局部漏水、空鼓不影響房屋買賣合同目的的實(shí)現(xiàn)，買受人不能拒絕接受，但有權(quán)要求修理或修理費(fèi)用，并可要求開發(fā)商承擔(dān)因搶修行為造成的損失（《解釋》第十三條）。第二種、第三種情形，買受人可以拒絕接受該房屋，并要求開發(fā)商支付自履行之日起至符合交付條件的房屋交付之日止逾期交付的違約金。你知道嗎