1、 如何處理開(kāi)發(fā)商違反意向書(shū)的行為，開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)非常明確：交違約金是大事！似乎在法律上，違約金是解除合同的對(duì)價(jià)，承擔(dān)違約責(zé)任自然可以換取單方解除合同的權(quán)利。事實(shí)上，這不是法律。違約金的性質(zhì)有賠償和懲罰性?xún)煞N。一般來(lái)說(shuō)，違約金具有懲罰性和補(bǔ)償性的雙重意義。當(dāng)履約方不因不履約方的過(guò)錯(cuò)而遭受實(shí)際損失時(shí)，其支付的違約金是完全懲罰性的。在對(duì)其性質(zhì)沒(méi)有具體約定的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為違約責(zé)任具有雙重性質(zhì)。對(duì)于非純違約賠償責(zé)任，法律沒(méi)有賦予違約方以支付違約金的權(quán)利換取解除合同的權(quán)利。

根據(jù)我國(guó)合同法的精神，一方違約，在支付違約金后可以繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。不能履行合同的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金不足以賠償實(shí)際損失的部分承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這正是我國(guó)合同法中誠(chéng)實(shí)信用原則、交易安全原則和保護(hù)守約方權(quán)利的理念所要求的，也是定金與違約金的功能區(qū)別之一。沒(méi)有以違約金為代價(jià)終止合同的權(quán)利，只是雙方都明確了違約賠償責(zé)任，即違約金一般不作為開(kāi)發(fā)商終止合同的對(duì)價(jià)。從法律角度看，普通意向書(shū)的內(nèi)容并不涉及買(mǎi)賣(mài)雙方的具體權(quán)利和義務(wù)。意向書(shū)是預(yù)約合同，雙方獲得的只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán)。最后，以雙方簽訂的正式合同（本合同）為準(zhǔn)，即使違約，也只承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，不承擔(dān)違約責(zé)任。意向書(shū)內(nèi)容符合本合同構(gòu)成要件的，為有效合同。一旦一方違約，就需要承擔(dān)違約責(zé)任。簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)的內(nèi)容明確規(guī)定了房屋買(mǎi)賣(mài)的主體、客體、價(jià)格、履行期限、違約責(zé)任等，則該意向書(shū)具有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)是有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。一方一旦違約，應(yīng)按意向書(shū)約定承擔(dān)違約責(zé)任。第三，開(kāi)發(fā)商根本違約的情形是什么？

開(kāi)發(fā)商的根本違約行為包括：房屋逾期交付超過(guò)一定期限；開(kāi)發(fā)商單方面變更設(shè)計(jì)；房屋結(jié)構(gòu)存在重大質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法修復(fù)或者修復(fù)后達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)受人無(wú)法依法取得房屋所有權(quán)證。

（1）延遲交房是目前購(gòu)房者最可能出現(xiàn)的情況。向開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在合同中約定房屋交付后，卻沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)商的交房或入住通知。一般3個(gè)月以上，開(kāi)發(fā)商不能交房，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍定金或支付利息。（二）開(kāi)發(fā)商未經(jīng)買(mǎi)受人同意擅自變更設(shè)計(jì)的，在買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般約定開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)必須征得買(mǎi)受人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自改變房屋類(lèi)型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計(jì)，購(gòu)房人可按合同要求開(kāi)發(fā)商退房。住房質(zhì)量不合格是住房安全的隱患，住房質(zhì)量是重中之重。在這種情況下，首先是開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收記錄，且無(wú)法交付房屋?；蛘叻课萁桓妒褂煤螅?jīng)核實(shí)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求退房。根據(jù)最新司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用的，購(gòu)房者可以要求退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。人們普遍認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，主要是由于房屋入住后前期施工造成房屋質(zhì)量差，影響室內(nèi)居民健康，影響居住環(huán)境等原因造成的因開(kāi)發(fā)商原因，買(mǎi)受人不能在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如果雙方同意房屋可以退房，購(gòu)房者可以要求退房。此外，由于近幾年一些樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)拖欠土地出讓金等問(wèn)題，導(dǎo)致這些購(gòu)房者入住多年后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。買(mǎi)家也可以要求退房。

以上知識(shí)是小編對(duì)“開(kāi)發(fā)商違反意向書(shū)如何處理”相關(guān)問(wèn)題的回答。開(kāi)發(fā)商違反意向書(shū)將構(gòu)成違約，買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎