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寧波
“兇宅”糾紛的合同性質(zhì)和法律適用是什么
對(duì)于因出賣人隱瞞“惡意房屋”而引發(fā)的合同糾紛，不同的法官有不同的看法。在司法實(shí)踐中，主要有以下判決：
購房合同有效，駁回原告訴訟。根據(jù)和友的合法性理論，“惡宅”說純屬封建迷信，不受法律保護(hù)。如果出賣人沒有交代“惡意房屋”的事實(shí)，還不足以構(gòu)成對(duì)社會(huì)治安良俗的違反。而且，“兇宅”本身符合使用條件，也符合合同的目的。因此，“惡宅”與法律上的正常宅沒什么區(qū)別。房屋買賣合同有效，但判決被告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)這一理論，雖然出賣人故意隱瞞房屋發(fā)生非正常死亡的事實(shí)，但房屋質(zhì)量符合法定標(biāo)準(zhǔn)，合同效力不受影響。但根據(jù)價(jià)值規(guī)律和人們的現(xiàn)實(shí)觀念，房屋因買受人忌諱而貶值，出賣人有主觀過錯(cuò)，構(gòu)成對(duì)買受人的侵權(quán)。
采購合同無效。根據(jù)無效合同理論，雖然我國相關(guān)法律法規(guī)對(duì)“兇宅”問題沒有規(guī)定，但“兇宅”是一種民俗，是一種良好的習(xí)俗，其內(nèi)在精神與社會(huì)道德是相通的。其實(shí)，違反這一習(xí)俗，既不尊重社會(huì)公德，也損害了社會(huì)公共利益。因此，根據(jù)《合同法》第52條第4款的規(guī)定，合同無效。采購合同可撤銷。根據(jù)這一理論，“殺人屋”是一種民俗。由于人們的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)家中的非正常死亡事件感到恐懼和忌諱是一種普遍現(xiàn)象。合同法第五十四條第二款規(guī)定，合同可以撤銷。
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