1、 何時解除合同可以退房

具體情況需要提供法律依據(jù)，以便正確及時審理商品房買賣合同糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益商品房買賣合同糾紛審判中的法律適用。具體內(nèi)容如下：商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱出賣人）將尚未完工或者已完工的房屋出售給社會，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付價款的合同。根據(jù)《解釋》第八條規(guī)定，有下列情形之一，致使商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，不能取得房屋的買受人可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，致使合同無效、解除或者終止的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過合同約定一倍的賠償責(zé)任：已付購房款：

（1）故意隱瞞未取得《商品房預(yù)售許可證》的事實(shí)；（2）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；（3）故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或者房屋拆遷補(bǔ)償的事實(shí)。一般質(zhì)量問題包括裂縫、剝落、空鼓、漏水、漏電等，如果質(zhì)量不符合合同約定或房屋正常質(zhì)量，買受人可以拒絕驗(yàn)收，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)修理、更換、重做并賠償損失。逾期交貨的，賣方應(yīng)支付逾期違約金。如果交貨后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或隱藏缺陷，賣方應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任，在合理期限內(nèi)拒絕修理或延遲修理，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十三條規(guī)定，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修理費(fèi)用和修理周期相同，其他損失由賣方負(fù)責(zé)。（2） 房子的質(zhì)量不合格?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未通過驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，現(xiàn)行竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)包括工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收和階段性綜合驗(yàn)收，北京市以規(guī)劃驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收以《工程竣工驗(yàn)收記錄表》為標(biāo)志。綜合驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場等的總體驗(yàn)收，以及規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的批準(zhǔn)文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕驗(yàn)收，并要求解除合同。交付后房屋質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)不合格的，買受人可以主張同等權(quán)利。根據(jù)《解釋》第十五條規(guī)定，出賣人逾期交付房屋，并在催交后3個月的合理期限內(nèi)不履行的，買受人可以要求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償金等違約責(zé)任賠償損失，但當(dāng)事人另有約定的除外?！爱?dāng)事人另有約定”的實(shí)質(zhì)是出賣人在買賣合同中提前約定允許延期交付房屋。這一事由的確立將免除出賣人逾期交房的違約責(zé)任，其合法性和公平性將成為爭議的焦點(diǎn)。賣方通常會以不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)問題等作為免責(zé)理由。筆者認(rèn)為：是否應(yīng)該考慮免責(zé)：1。賣方是否能夠或應(yīng)該預(yù)見；2。賣方是否能夠或應(yīng)該能夠解決。原因是否足以導(dǎo)致工期延誤。配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場、運(yùn)動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、俱樂部等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全是買方正常生活的必要條件。如果缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，買方可以拒絕接受房子。逾期交貨的，可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是舒適住宅和價值增長不可或缺的要素，其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃、銷售廣告和銷售書籍為準(zhǔn)。銷售廣告中對公共設(shè)施的描述具體、清楚，足以影響買受人購房和房價的，視為要約。如果賣方拒絕交貨或延遲交貨，應(yīng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失和其他違約責(zé)任。（5） 裝修和設(shè)備不一致。

買賣合同中常規(guī)定賣方提供精裝房，裝修材料及工藝標(biāo)準(zhǔn)在合同附件三及補(bǔ)充協(xié)議中約定。房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔，做工粗糙，于是與出賣人發(fā)生糾紛。材料和工藝標(biāo)準(zhǔn)以合同為準(zhǔn)。沒有約定或者約定不明確的，依照合同法第六十二條的規(guī)定確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人負(fù)責(zé)更換、重做、修理和賠償。交付房屋時，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報告，否則買受人有權(quán)拒絕驗(yàn)收。裝修中存在氨、甲醛、氡等有害物質(zhì)，造成室內(nèi)空氣污染，危害人體健康的，賣方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（6） 房屋交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)提供下列資料：1。政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，更權(quán)威地證明該房屋已通過竣工驗(yàn)收。房屋測繪機(jī)構(gòu)發(fā)布測繪數(shù)據(jù)，用于權(quán)屬登記，也可以確定測量面積與約定面積之間的誤差；3。前者是出賣人對商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是說明商品房各部（構(gòu)）件的結(jié)構(gòu)、性能及類型、性能及標(biāo)準(zhǔn)，提出使用注意事項(xiàng)的文件。出賣人未提供第一、第二信息的，買受人可以拒絕接受；出賣人未提供“兩本書”的，有的案例認(rèn)為規(guī)定“兩本書”是為了加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理，保證商品房售后服務(wù)水平，并維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，未提供“兩本書”不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。（7） 該房屋具有其他權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利瑕疵。

出賣人交付的房屋可以享有銀行抵押權(quán)、第一買受人債權(quán)、工程承包人優(yōu)先權(quán)等多種權(quán)利；或者房屋被司法行政機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式受到限制。買受人雖然收到房屋，但其權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，可能無法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此隨時都會被物權(quán)人起訴，要求其騰出房屋。出賣人未事先告知實(shí)際情況的，買受人有權(quán)拒絕接受該房屋。房屋交付后，約定的或者法定的辦證期限屆滿一年以上，買受人因出賣人原因不能辦理房屋權(quán)屬登記的，買受人可以要求解除合同，賠償損失。一房二賣或者隱瞞抵押的，買受人可以按照《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)懲罰性責(zé)任。

在此基礎(chǔ)上，我們將梳理合同解除和退房的相關(guān)內(nèi)容?？梢?，購房者在房地產(chǎn)交易中需要注意的糾紛也越來越多