1、 出賣人違反房屋買賣合同的情形有哪些。出賣人未將標(biāo)的物交付買受人的，構(gòu)成根本違約，除不可抗力外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2。交貨延遲。在商品房買賣合同中，出賣人的付款實際上包括兩部分，一部分是交付房屋使用，另一部分是交付產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這兩種遲延付款只會給買受人造成一定的經(jīng)濟損失或不便，可以通過要求違約賠償來彌補，因此法律不應(yīng)規(guī)定直接解除合同的權(quán)利。買方只有在行使通知后才能行使終止合同的權(quán)利。在這種情況下，賣方可以要求一些不可抗力作為抗辯。

3。商品房質(zhì)量缺陷。《商品房銷售解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予以支撐?！渡唐贩夸N售解釋》第十三條第一款規(guī)定，房屋質(zhì)量嚴重影響住宅正常使用的，應(yīng)當(dāng)支持買受人解除合同和賠償損失的請求。

4。根據(jù)《商品房銷售解釋》第十四條規(guī)定，雙方?jīng)]有約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)按面積誤差3%以上計算部分的費用，即買受人對超出部分不需要另行支付費用，出賣人應(yīng)當(dāng)雙倍返還不足部分一部分給買方。這樣，賣方交付的面積誤差超過3%的房屋將被視為欠費。這一規(guī)定，一方面可以促進出賣人規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售行為，另一方面可以給予買受人比行使終止權(quán)更多的優(yōu)惠待遇。它可以通過經(jīng)濟手段促進合同的效力，避免房地產(chǎn)逆向循環(huán)的后果。

5。房屋朝向、間距、位置不符的違約責(zé)任。至于景觀房，如果房屋朝向、間距和位置的錯誤直接導(dǎo)致對景觀的觀賞造成嚴重影響，購房人的營利性合同目的將受到極大損害，購房人可以行使終止合同的權(quán)利。對于普通商品房，如果朝向、間距、位置的變化對日照、采光造成嚴重影響的，購房人可以行使節(jié)約權(quán)。

6。對不符合規(guī)定的綠化、配套設(shè)施和裝修負責(zé)。為了吸引購房者，售樓處會在預(yù)售時對綠化率和配套設(shè)施做出承諾，但很多售樓處在交房時卻無法兌現(xiàn)承諾。一般認為，這些違約行為不會對生命財產(chǎn)造成危害，也不會嚴重影響生活質(zhì)量，因此不能視為根本違約，不應(yīng)行使終止權(quán)，買受人可以要求違約金或損失賠償。原告與被告簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效。交易不能正常進行的原因在于被告。被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此時，買方應(yīng)采取一些措施，最大限度地保護自己的利益。

1。收集賣方要求漲價或拒絕繼續(xù)履行合同的證據(jù)。主要有：在中介的主持下進行談判，由中介作為第三方見證人；記錄溝通過程；通過短信獲取對方違約信息；向公證處申請證據(jù)保全等，在這一階段，賣方往往會回避談判或回避找各種理由不接受買方的貨款。此時，買方應(yīng)及時向賣方發(fā)出書面信函，要求賣方履行合同約定的雙方義務(wù)。這包括要求賣方積極履行付款義務(wù)，以防止賣方說買方?jīng)]有按期履行。這封信應(yīng)該用特快專遞寄。建議買方委托律師寄送律師函。因此，在簽訂銷售合同時，有必要在合同中明確雙方的服務(wù)地址。

3。出賣人的違約可分為兩種情況：一種是拒絕繼續(xù)履行合同，但不將房屋出售給他人。在這種情況下，出賣人往往以家人的反對或不到銀行解除抵押貸款等方式阻礙合同的履行；另一種是出賣人直接以較高的報價將房屋出售給買受人，并辦理過戶手續(xù)。在這兩種情況下，買受人可以向出賣人主張違約責(zé)任，損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或違約金（注：定金和違約金不能同時使用，只能選擇一種，往往價格較高）買受人支付的中介費，以及房價差價的損失。兩種情況的區(qū)別在于，確定房屋差價損失的方式不同。在前一種情況下，由于損失不明確、不具體，法院可以通過價格評估、取中間價的方式確定；在后一種情況下，由于另一次銷售的價格明確，法院將通過確定前后交易的價差直接確定買受人的損失。也就是說，買方可以通過訴訟來彌補賣方違約造成的損失，賣方辛苦工作半天所賺取的差價最終將化為烏有。

基于上述介紹，房屋買賣屬于對方違約行為，可以根據(jù)協(xié)議要求賠償。相信您看完以上介紹后，對房價上漲時如何處理賣方違約的法律知識有了一定的了解。如果您對此有任何法律問題，請咨詢律師網(wǎng)，他會給你一個專業(yè)的答案。你知道嗎