1、 案例

王某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房銷售合同，約定了房屋的銷售價(jià)格和交付時(shí)間。之后，王某按合同約定支付了約定的合同價(jià)款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)就將商品房交付給王某使用。此外，王某還與李某簽訂了銷售合同，約定將從某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)的商品房以高于原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格500元/平方米的價(jià)格出售給李某。但由于房?jī)r(jià)上漲，王某拒絕辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，并聲稱與李某的買(mǎi)賣合同無(wú)效。李某為此向法院起訴。在本案中，最重要的一點(diǎn)是確定王某與李某之間買(mǎi)賣合同的效力。對(duì)此有三種看法。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，合同無(wú)效，因?yàn)樗`反了《城市房地產(chǎn)管理法》禁止性規(guī)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋不得出售。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，合同效力待定，因?yàn)橥跄吃谖慈〉卯a(chǎn)權(quán)的情況下無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，無(wú)處分權(quán)的合同效力待定。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，王某將其對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己，符合當(dāng)事人的意思自治，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效。第三，本案審理的首要關(guān)鍵是確定王先生與王先生之間房屋買(mǎi)賣合同的效力。結(jié)合上述意見(jiàn)，我們認(rèn)為本案爭(zhēng)議的法律問(wèn)題是：王先生與李先生之間的買(mǎi)賣合同是否違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定；王先生是否有權(quán)對(duì)商品房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行處分；王先生對(duì)商品房轉(zhuǎn)讓是否有處分權(quán)；如果上述行為屬于擅自處分，該行為的效力如何；如果上述行為屬于授權(quán)處分，該行為是否屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在分析如下：

1?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中無(wú)產(chǎn)權(quán)房不能出售是認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款。合同法第五十二條第一款第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無(wú)效的重要依據(jù)之一。王認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第六項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。與李先生簽訂的合同違反了這一強(qiáng)制性規(guī)定，因此無(wú)效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第五十二條所謂的強(qiáng)制性規(guī)定。首先，在法理上，法律條文中的“不允許”并不一定意味著這一規(guī)定是強(qiáng)制性的，也可以是指導(dǎo)性的規(guī)定。二是1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，具有很強(qiáng)的行政色彩，在立法技術(shù)上，往往用“不”字來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)，立法內(nèi)容沒(méi)有充分考慮商品房交易的現(xiàn)狀，這是滯后的。第三，從《合同法》中鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，認(rèn)為類似于王、李的買(mǎi)賣合同在實(shí)踐中是無(wú)效的，沒(méi)有充分利用物的價(jià)值。因此，在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量縮小無(wú)效合同的范圍；四是買(mǎi)賣合同標(biāo)的物的特點(diǎn)表明，標(biāo)的物不需要是現(xiàn)有物或者屬于出賣人的物，甚至非房屋所有人也可能成為房屋的出賣人。綜上所述，認(rèn)為本案買(mǎi)賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》強(qiáng)制性規(guī)定，無(wú)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。你知道嗎