1、 有限產(chǎn)權(quán)房又稱部分產(chǎn)權(quán)房或優(yōu)惠公房。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位（以下簡稱單位）在新建或者購買住房時(shí)由單位和個(gè)人按一定比例投資，或者將原出租給單位工作人員的舊房子，執(zhí)行一系列優(yōu)惠政策，以低于房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格賣給單位工作人員，單位和工作人員共有房屋所有權(quán)。其法律特征是：單位和職工兩個(gè)不平等的主體共同成為房屋權(quán)利的主體。在房屋產(chǎn)權(quán)形式上，二者按份有共同關(guān)系，各自的份數(shù)在合同中約定。在具體的權(quán)利分配中，單位和個(gè)人共同行使完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋外部是產(chǎn)權(quán)，單位內(nèi)部控制和管理房屋產(chǎn)權(quán)。買房的職工擁有所購房屋的部分產(chǎn)權(quán)，即占有使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)。目前，產(chǎn)權(quán)有限的房屋主要有以下幾種形式：

1。單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于單位名下，即準(zhǔn)商品房。員工擁有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處置權(quán)，可以繼承并對(duì)外出售。土地對(duì)外出售時(shí)，單位將收回與其投資土地等值的資金；

2。單位投入的資金比例較大，職工投入的資金比例較小，用于建房，即公建和民政救助。產(chǎn)權(quán)證登記在單位名下，單位利用單位內(nèi)部的房屋使用證統(tǒng)一管理職工房屋。房屋可以在單位內(nèi)部職工之間出售和出租，出售和出租的利益屬于職工本人。單位通過控制產(chǎn)權(quán)間接行使職工房屋的部分所有權(quán)。其中一些還可以對(duì)外銷售。出售后，該部門將收回其管理的資金。三。一小部分單位和一大部分職工投資建房，即公共援助土建。房子的財(cái)產(chǎn)以職工的名義。單位統(tǒng)一管理職工住房證，并規(guī)定職工在一定期限內(nèi)（一般為5年）不得出售房屋。限購期滿后，發(fā)給職工住房證。職工出售、出租房屋時(shí)，單位有優(yōu)先購買、租賃的權(quán)利。以上是有限產(chǎn)權(quán)房的主要形式。此外，還有有償使用房、全額集資房、聯(lián)合集資房等。雖然它們具有有限產(chǎn)權(quán)房的一些特征，但由于所有權(quán)的排他性或不確定性，不屬于有限產(chǎn)權(quán)房的范圍，故不在此羅列和討論。從有限產(chǎn)權(quán)房的形成過程和管理模式來看，它具有以下特點(diǎn)：一是主體的特殊性。根據(jù)房改政策，購買部分公有住房產(chǎn)權(quán)并享受價(jià)格優(yōu)惠資格的購房人僅限于銷售單位職工，非本單位職工無權(quán)購買。第二是權(quán)力下放。從民法財(cái)產(chǎn)權(quán)理論來看，完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)是占有、使用、收益和處分的統(tǒng)一。但是，基于單位與職工的共有關(guān)系，完整產(chǎn)權(quán)所包含的四項(xiàng)權(quán)利是分離的，分別屬于兩個(gè)不同的主體，或者某項(xiàng)權(quán)利由兩個(gè)主體共享。第三，福利。所有產(chǎn)權(quán)有限的房屋都體現(xiàn)了單位對(duì)職工的福利待遇。就雇員或單位而言，義務(wù)和權(quán)利并不完全平等。所售房屋的價(jià)格并不能充分反映房屋本身的商品價(jià)值。特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益好的單位，職工只需付出很少的代價(jià)，就可以獲得相當(dāng)大的權(quán)利。第四，主體平等與管理不平等。有限產(chǎn)權(quán)房是以單位與職工之間的合同為基礎(chǔ)的。就單位與職工法律關(guān)系的性質(zhì)而言，單位與個(gè)人應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體。但事實(shí)上，由于單位在行政管理上的主動(dòng)性和住房分配的福利性，在這種情況下往往存在著平等的合同關(guān)系和不平等的行政關(guān)系，職工的權(quán)利無法充分行使，其部分產(chǎn)權(quán)的處分受到限制。第二，離婚案件中有限產(chǎn)權(quán)房的處理存在一些問題，這是加大新建住房投入，解決城鎮(zhèn)職工住房困難，推進(jìn)住房私有化進(jìn)程的有效手段。但是，這種新型民事法律關(guān)系的存在，也給人民法院處理相關(guān)糾紛帶來了很大的困難，特別是在離婚案件中，存在著房屋權(quán)屬難以確定、房屋價(jià)值難以確定等諸多困難，在司法實(shí)踐中，主要存在以下幾個(gè)問題：

（1）夫妻對(duì)上述房屋有限產(chǎn)權(quán)的權(quán)利難以確定，一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)可以分為占有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)、占有權(quán)四種權(quán)利，收入和處置。但是，有限產(chǎn)權(quán)住房并沒有將這四項(xiàng)權(quán)利機(jī)械地劃分為兩個(gè)權(quán)利主體：單位和職工。職工享有的是完全占有權(quán)、使用權(quán)和不完全收益權(quán)、處分權(quán)。股份制住房的共有權(quán)并不十分明確。有限產(chǎn)權(quán)住房本身就包含著單位對(duì)職工的福利。單位對(duì)房屋的管理本身就是對(duì)職工行使某些權(quán)利的限制。員工的產(chǎn)權(quán)份額很難用單一的權(quán)利或貨幣來體現(xiàn)。離婚案件中的財(cái)產(chǎn)分割是權(quán)利分配的具體化，權(quán)利分配必須具體化，因此在判決中很難確定具體權(quán)利是否屬于夫妻一方。（2） 法律不能確定期待權(quán)的歸屬。

限制產(chǎn)權(quán)房的一種常見形式是單位限制職工在一定期限內(nèi)不得出售，期滿后可以自由買賣。在限制期間，職工享有財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利的期待權(quán)。占有權(quán)和使用權(quán)在本質(zhì)上屬于期待權(quán)，期待權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，占有權(quán)和使用權(quán)就不能獨(dú)立行使。在離婚案件中，夫妻雙方最關(guān)心的不是暫時(shí)占有權(quán)和使用權(quán)，而是完全財(cái)產(chǎn)權(quán)的期待權(quán)。由于期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到各種主客觀因素的制約，它是超前于現(xiàn)實(shí)的，因此法律不能對(duì)其予以確認(rèn)，因?yàn)樗荒茏鳛樨?cái)產(chǎn)或權(quán)利進(jìn)行分割或分割。（3） 產(chǎn)權(quán)有限的房屋很難確定價(jià)值?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理離婚案件財(cái)產(chǎn)問題的若干具體意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包括一方或雙方的勞動(dòng)所得和購買的財(cái)產(chǎn)。由于有限產(chǎn)權(quán)房屋不同于獨(dú)立使用權(quán)，它以有限所有權(quán)的形式存在。因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或雙方購買房屋的有限產(chǎn)權(quán)是由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來的以財(cái)產(chǎn)份額表示的權(quán)利。屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。在具體處理上，往往需要先確定其實(shí)際價(jià)值，再對(duì)一方的產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行調(diào)解或判斷，并向另一方支付一半的賠償金。由于產(chǎn)權(quán)的不完全性，夫妻共同的價(jià)值難以確定。價(jià)格評(píng)估只能計(jì)算所有產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，而不能計(jì)算夫妻雙方享有的部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值；部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值是按照夫妻雙方投資的價(jià)格計(jì)算的，而忽略了房屋的升值部分（目前房屋的銷售價(jià)格為多數(shù)產(chǎn)權(quán)有限的房屋高于原集資價(jià)格），不能反映夫妻共同財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。（4） 權(quán)利難以落實(shí)。因?yàn)榉孔拥男纬墒怯邢薜?