當前，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，房屋買賣糾紛急劇增多。北京匯源律師事務所副主任魏向東律師最近代理了一起具有典型意義的房屋買賣糾紛案件。王某將房屋出售給葛某，與購房人簽訂合同后付款，但未辦理過戶手續(xù)。房價上漲了幾天后，王某說房子沒賣出去，雙方談判失敗。葛某起訴法院，要求王某返還房價，并賠償同一區(qū)域同一房屋的差價。

引發(fā)類似糾紛的原因，一方面是房價波動引發(fā)的信貸危機，另一方面是雙方難以就可得利益損失的認定達成共識。任何房屋買賣合同簽訂后，隨著時間的推移，情況發(fā)生了變化，雙方的初衷也會發(fā)生變化。為了維護自己的經(jīng)濟利益，有的人選擇違約，有的人選擇發(fā)現(xiàn)合同的缺陷，主張合同無效或撤銷。不管怎樣，都違背了對方的意愿，導致糾紛。在處理房屋買賣糾紛的過程中，必然要確定損失的范圍。在司法實踐中，是否需要喪失現(xiàn)有利益，主要有以下幾種情形。一是房屋買賣合同簽訂后，一方根本違約導致另一方簽訂房屋買賣合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同。守約方的損失包括直接損失（即房屋價款、中介費、利息等）和可得利益損失（如房屋差價），違約方應予以賠償。在確定可得利益損失時，應當考慮守約方的履行情況、違約方的過錯程度、違約方在簽訂合同時能夠或者應當預見的因房屋價值變動而造成的損失，以及守約方是否采取了必要的措施防止損失擴大。

可獲得利益的損失主要是房價差價的損失，即合同價格與房屋當前市場價格之間的差價。實踐中，可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)，通過比較最相似房屋（同一建筑同一樓層、同一戶型，相鄰建筑同一樓層、同一戶型）的市場成交價格，評估或確定房價差價損失，同一區(qū)域內(nèi)的房屋）以買賣合同約定的價格出售，但合同另有約定或者當事人協(xié)商確定的除外。確定房屋差價損失的時點，應當從保護守約方利益出發(fā)，根據(jù)守約方的要求，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約認定之日、違約責任終止之日等合理確定合同終止之日、評估之日，以及審判房屋的興衰。第二是出賣人的違約行為符合合同或者法定終止條件，但不存在法定或者事實上的不能履行合同的情形，雙方可以繼續(xù)履行合同。此時，應按雙方約定的違約條款處理，違約方應承擔違約責任。在這種情況下，守約方提出解除合同的，守約方要求賠償房屋差價等可得利益損失的，超出合同范圍，不應得到法律的支持，應當履行合同。三是房屋買賣合同被確認無效或者解除，當事人有損失的，應當按照當事人的過錯程度分擔損失。我國《合同法》第五十六條規(guī)定，無效合同或者被撤銷的合同，從一開始就沒有法律約束力。在房屋買賣合同被確認無效或解除的情況下，如果一方要求賠償合同履行過程中房屋差價等可得利益的損失，筆者認為此時不存在可得利益，而當事人沒有法律依據(jù)進行索賠，因此不應得到法律的支持。一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實，偽造委托書等惡意行為，致使合同無效或者解除的，另一方要求賠償房屋差價等實際損失的，應當根據(jù)房屋買賣合同是否實際履行、買受人支付的購房款數(shù)額、出賣人是否交付使用等因素，結(jié)合本案具體情況，綜合判斷，但以實際履行合同所能獲得的利潤為限。你知道嗎