如何調(diào)解權(quán)屬不明的停車糾紛新民法典將于2021年1月1日起施行，物權(quán)法有效期至2020年12月31日。屆時，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，取而代之的是新頒布的司法解釋。《民法典》施行前的規(guī)定：《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“在建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的權(quán)屬，按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，由當(dāng)事人通過出售、贈與或者出租的方式約定?！倍?a href='http://m.shkps.cn/lawyers/list-410100-0-0.html' target='_blank' data-horse>鄭州市房屋登記條例》規(guī)定，它屬于非人防工程的地下停車位，具體要求如下它是開發(fā)商與房屋所有人之間的協(xié)商協(xié)議，行政機關(guān)無權(quán)干預(yù)。但由于供需矛盾，開發(fā)商往往根據(jù)自身實際情況采取只售不租的形式。大多數(shù)時候，業(yè)主都會向房管部門舉報投訴。但由于開發(fā)商沒有在房管部門備案，也沒有告知房管部門，因此在監(jiān)管上存在一定困難。有關(guān)法律、法規(guī)：第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條業(yè)主對住宅、商業(yè)等建筑物專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共同所有權(quán)和共同管理權(quán)。第七十一條業(yè)主有權(quán)占有、使用、獲利和處分建筑物的專有部分。業(yè)主行使權(quán)利，不得危害建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得放棄權(quán)利，不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、營業(yè)用房時，其共有權(quán)和共有部分的共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主所有，但屬于城市公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主，但城市公共綠地或個人除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸業(yè)主所有。第七十四條在建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

在建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權(quán)屬，由當(dāng)事人以出售、贈與、出租等方式約定。在業(yè)主共有的道路或者其他場地上停車的車位，屬于業(yè)主所有。第七十五條業(yè)主可以召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的選舉給予指導(dǎo)和協(xié)助。第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定；（三）選舉或者更換業(yè)主會議成員委員會（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員（五）籌集、使用建筑物（六）改建、改建建筑物及其附屬設(shè)施（七）其他與共有權(quán)、共管權(quán)有關(guān)的重大事項。前款第五項、第六項所列事項的決定，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。前款規(guī)定的其他事項，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積一半以上、業(yè)主總數(shù)一半以上的業(yè)主同意。第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定，將住宅改為商品房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意。第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，被侵害的業(yè)主可以請求人民法院撤銷。第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主所有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于電梯、水箱等公共部位的維修。養(yǎng)護資金的籌集和使用應(yīng)當(dāng)公開。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的成本分攤和收益分配有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主有權(quán)依法更換建設(shè)單位聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員。第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主的委托，對建筑區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進行管理，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人在隨意丟棄垃圾、排放污染物、噪聲、提高生活質(zhì)量時，依照法律、法規(guī)和管理規(guī)定停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失動物違反規(guī)定，非法修建、占用通道、拒交物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為。業(yè)主對侵犯其合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑面積內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，其權(quán)屬由當(dāng)事人以出售、贈與、出租等方式約定。住宅區(qū)內(nèi)停車位、車庫的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工程建設(shè)部門批準，并辦理工程規(guī)劃許可手續(xù)，在規(guī)劃中稱為停車位、車庫。未占用道路或者業(yè)主共有的其他用地的，規(guī)劃中的車位、車庫權(quán)屬按約定確定。也就是說，在建筑面積內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的停車位屬于開發(fā)商，可以出售；在建筑面積內(nèi)規(guī)劃停車位外新建的停車位，占用公共用地，屬于小區(qū)業(yè)主。

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