本文主要分析了房屋中介中常見的八種糾紛，并提出了相應(yīng)的對策。在購買二手房時，一定要慎重選擇房屋中介，小心房屋中介糾紛。房地產(chǎn)中介在二手房交易中占有非常重要的地位。中介服務(wù)是否規(guī)范，直接關(guān)系到房地產(chǎn)交易的安全。在實踐中，客戶與房產(chǎn)中介之間的糾紛屢見不鮮。這些糾紛主要有以下八種：

首先，由意向金支付引起的糾紛

中介帶著購房者看房，一旦客戶透露了購房意向中介往往會趁熱打鐵，勸說購房者支付意向金并提出要求對于簽訂中介合同，并說明付款只是“意向金”而不是“定金”。如果出售失敗，它將被退回。但當買家不愿意購買并要求退貨時，中介卻說已經(jīng)變成了給賣家的“定金”，如果反悔將被沒收。當買方支付“定金”時，他必須清楚地看到定金是如何在中介合同中約定的。通常，中介提供的中介合同字跡密集，字數(shù)也很小。在中介的催促下，購房者往往粗略地看了一眼并簽字，根本不知道定金是怎么變成定金的?！薄爸薪楹贤逼鋵嵄日降馁I賣合同更為重要，其中有許多玄機，但在二手房買賣中卻往往被忽視，尤其是其中約定的“意向金繳存”條款。

“定金對定金”通常規(guī)定，買受人提前向中介支付一部分定金作為定金。出賣人同意中介合同條件（包括總價和付款方式）的，中介將定金轉(zhuǎn)給出賣人，定金轉(zhuǎn)為定金。如果買方拒絕購買，就不能要求退貨，如果賣方拒絕出售，就要雙倍退貨。因此，當買方付款時，它是一筆定金，但如果賣方同意出售，它就成為一筆定金。所以，一定要看清中介合同的條款，不能隨便交意向金。第二，跳樓中介引發(fā)的糾紛有兩種情況：

第一種情況：買受人看房時，在看房確認單上簽字（在看房確認單上，買受人跳樓中介，與出賣人私下交易，買方應(yīng)向中介支付違約金）。購房者看房后，通過其他中介公司進行交易。

買方通過其他中介公司進行交易的原因可能是其他中介公司不收取或收取較少的傭金，或者通過其他中介公司協(xié)商的交易價格可能較低。如果是前者的原因，無疑購房者應(yīng)當承擔與前者中介公司的違約責任，因為《驗房確認書》也具有約束力，而且購房者的行為明顯違反了誠實信用原則，因此應(yīng)當承擔違約責任。但是，如果是后一種原因，買方不應(yīng)承擔違約責任，因為合同實際上是按照新的交易條件訂立的，其目的不是少付傭金。

第二種情形：買賣雙方與中介簽訂中介合同后（在中介合同中，買賣雙方跳出中介，向中介支付違約金進行私下銷售），為規(guī)避中介費，買賣雙方先通過協(xié)議解除合同，然后跳出中介直接成交。但“中介合同”不僅是買賣合同，還包括中介合同的內(nèi)容。即使買賣雙方解除合同，也只能解除買賣合同，不能解除中介合同。在這種情況下，買賣雙方仍應(yīng)向中介承擔違約責任。第三，合同無效和終止引起的糾紛是常見的。例如，房屋產(chǎn)權(quán)登記為張三、李四。簽合同時，只有張三來。張三可以出具委托書，證明自己已經(jīng)得到李四的授權(quán)，也可以只是口頭告訴中介，房子的出售已經(jīng)得到李四的批準。合同簽訂后，李四說他一直不同意。此時，購房者可能已經(jīng)交了定金或首付，引發(fā)糾紛。

根據(jù)法律，共有財產(chǎn)的出售需要所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為如果合同無效，就不會有法律后果。這種觀點是錯誤的。合同法規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此遭受的損失。雙方有過錯的，應(yīng)當各自承擔責任。因此，如果沒有經(jīng)濟損失的證據(jù)，買方應(yīng)同意合同無效。但如果張三無法賠償，買家能否追究中介公司的責任？我覺得要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介沒有審核李思的授權(quán)，那么中介應(yīng)該賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況下，合同終止的原因有很多，如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，另一個例子是一方違約，另一方逾期不付款則行使終止合同的權(quán)利。買賣雙方約定解除合同的，仍應(yīng)當向中介支付相應(yīng)的報酬。因一方違約導(dǎo)致買賣合同終止的，違約方應(yīng)當賠償中介傭金損失。四是對房屋情況不完全了解引發(fā)的糾紛

購房者交定金后，發(fā)現(xiàn)房屋朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房屋滲水，第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，于是購房者要求退房，但房東此時拒絕退還押金。買家能否向中介索賠定金損失？在這種情況下，買方的損失率很高。房地產(chǎn)中介只是中介，中介提供的服務(wù)是舉報機會訂立合同或提供中介服務(wù)訂立合同。中介只是根據(jù)自己的了解和房東的描述，將房屋情況告知購房者?！膀灧俊睂a(chǎn)生非常重要的法律后果，即“認清房屋現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等，當購房者看到房子，認為自己沒有看清房子時，便提出退房。通常情況下，除非有證據(jù)證明出賣人故意查處房屋隱匿瑕疵，否則法院不會承認。即使中介故意誤導(dǎo)，買方也很難證明被中介誤導(dǎo)的事實，這將使他處于非常不利的境地。因此，購房者不能輕信中介或房東對房屋情況的描述，必須自己仔細核對和詢問。五是中介公司提供的信息不真實引發(fā)的糾紛。法院最終認定，中介公司未履行審計義務(wù)，給李某造成經(jīng)濟損失。因此，應(yīng)以其過錯程度承擔相應(yīng)的賠償責任，并判斷中介公司應(yīng)承擔給李某30%的經(jīng)濟損失。

比如，有人找人偽裝成業(yè)主，持業(yè)主身份證和房產(chǎn)證通過中介出售房產(chǎn)，還安排看房。通過一般的審核和調(diào)查，中介不可能了解到業(yè)主是變相的（比如長得像業(yè)主），所以中介不必承擔責任。近日，法院判決中介公司在一起類似案件中敗訴，值得商榷。因為《合同法》第425條規(guī)定，居間人承擔賠償責任的條件是“故意隱瞞重要事實”或者“故意提供虛假信息”。如果中介被他人欺騙并認為是真的，又不能憑自己的經(jīng)驗和能力來辨別，那么中介就不是一種“故意”的心理狀態(tài)，甚至沒有過錯。在這種情況下，中介的審計是非常重要的義務(wù)已經(jīng)履行，所以我們不應(yīng)該賠償t