[網(wǎng)友提問]

我媽媽有一個同居10年的男朋友。上一次，她提議可以寫遺囑，房子屬于孩子，但只要男友還活著，居住權(quán)就屬于他。請問，該房屋的繼承權(quán)和居住權(quán)是獨立的嗎？他們能分開嗎？居住權(quán)的內(nèi)容，居住權(quán)人的權(quán)利（一）房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。居民對他人所有的房屋享有占有和使用權(quán)，是居民最重要、最基本的權(quán)利。居住權(quán)人可以使用他人的全部或者部分房屋，房屋面積按照合同、遺囑或者登記簿記載的面積確定。沒有特別規(guī)定的，原則上應當限制居住權(quán)的正常生活和居住。當然，在使用房屋時，居住權(quán)可以基于生活照料等正當理由，允許他人共同使用。（2） 租房權(quán)。從《物權(quán)法（草案）》第180條的規(guī)定來看，居住權(quán)一般不享有房屋的用益權(quán)。但是，應該有例外，在一定條件下的租賃權(quán)是例外。根據(jù)《物權(quán)法（草案）》第183條規(guī)定，在正常情況下，居住權(quán)人不得將房屋出租給他人收取租金，這受到居住權(quán)作為人役權(quán)的基本性質(zhì)和確立居住權(quán)的法律目的的限制。但是，當事人可以協(xié)議排除本規(guī)定。比如，在以居住權(quán)作為養(yǎng)老計劃的情況下，當房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)并保留居住權(quán)時，他們大多會考慮與受讓人達成協(xié)議，將部分房屋出租，以獲取更多利潤。當然，居住權(quán)受到限制的，租賃期限不得超過居住權(quán)的期限或者剩余期限。（3） 對事物的請求權(quán)。居民有權(quán)排除業(yè)主和第三人的干涉。這是基于居留權(quán)立法制度的解釋。由于居住權(quán)是物權(quán)，居住權(quán)可以行使對該財產(chǎn)的請求權(quán)排除他人的妨礙，包括請求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等。此外，《物權(quán)法（草案）》第185條還規(guī)定了居住權(quán)的溯及力，即所有權(quán)人的變更不影響居住權(quán)的效力，這也是居住權(quán)作為一項物權(quán)的強大效力的體現(xiàn)。（1） 合理使用的義務(wù)。我國《物權(quán)法（草案）》規(guī)定，居住權(quán)應當是房屋的合理使用權(quán)（第一百八十二條）。居住權(quán)人原則上應當享有良好管理人的權(quán)利，并僅限于居住權(quán)人及其家庭生活所必需的范圍。居住權(quán)人行使使用權(quán)時，應當按照房屋的居住用途使用房屋，不得損壞房屋本身或者改變房屋性質(zhì)，以滿足生活需要。居住權(quán)人不得將房屋用于經(jīng)營目的。當然，投資居住權(quán)并不局限于此。（2） 承擔房屋日常開支的義務(wù)。我國《物權(quán)法（草案）》規(guī)定，居住權(quán)應當承擔居住房屋的日常費用（第一百八十一條）。我國可以借鑒法國和羅馬法，對房屋的大修一般應由房屋所有人承擔，但房屋所有人沒有義務(wù)維護房屋的居住使用權(quán)，因此大修是房屋所有人基于所有權(quán)的自愿行為；但其他正常的維護和住房稅應由居住權(quán)承擔。正常維護費用包括房屋的保存、管理和正常維修費用。由于居住權(quán)不能履行正常的修繕義務(wù)，房屋必須大修。此時，大修費用也應由居住權(quán)支付。住房稅費是指在居住權(quán)存續(xù)期間，每年定期承擔的稅收、租金、房地產(chǎn)年金等收入負擔。（3） 歸還房屋的義務(wù)。居住權(quán)消滅時，房屋所有人有返還房屋的義務(wù)。因房屋所有人死亡致使居住權(quán)消滅的，繼承人有返還房屋的義務(wù)。但是，居住權(quán)人沒有義務(wù)退還房屋正常使用所發(fā)生的折舊。我國《物權(quán)法（草案）》沒有直接規(guī)定這一義務(wù)。建議未來的物權(quán)法應明確規(guī)定，即設(shè)立明確規(guī)定，“居住權(quán)消滅后，居住權(quán)人有義務(wù)將房屋返還給業(yè)主。

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