在住宅區(qū)建俱樂部是開發(fā)商的義務。

在一定程度上和某種意義上，俱樂部是將室內(nèi)客廳“拓展”和“延伸”為居住區(qū)的公共空間。按照慣例，高層住宅和公寓的會所多布置在一、二層或地下室；而在建筑物較多的住宅區(qū)，會所一般為獨立建筑，是除住宅外最近的“另一空間”。俱樂部功能為：會議場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳；健身場所，如健身房、游泳池、節(jié)奏室、壁球廳、臺球廳、乒乓球廳、籃球場、網(wǎng)球場、小型高爾夫練習場；娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室等，兒童娛樂室等；綜合配套設施，如小超市、小診所、臨時托兒所等。俱樂部是以社區(qū)業(yè)主為主要服務對象的綜合性休閑娛樂服務設施，主要豐富社區(qū)居民的業(yè)余文化生活。

據(jù)了解，在新住宅區(qū)建設俱樂部是開發(fā)商的行政義務。項目前期，開發(fā)商必須將未來配套設施的規(guī)模、功能、服務項目的規(guī)劃上報有關部門審批，申請核發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，兩者均為強制性許可證；取得許可證后，開發(fā)商應嚴格按照申請文件的承諾建設配套商業(yè)服務設施，否則將承擔相應的法律責任。

如果俱樂部的產(chǎn)權屬于開發(fā)商，則營業(yè)收入屬于開發(fā)商。一般來說，為了提高房地產(chǎn)的品質(zhì)和檔次，順應商品住宅消費市場的熱點，開發(fā)商往往愿意加大對這類設施的投入。目前商品房銷售一般按建筑面積計價，購房者購買的建筑面積包括已建建筑面積和共用公共建筑面積。為保護購房者利益，規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在計算建筑面積時侵犯購房者利益，政府制定了《商品房銷售面積和公共建筑面積的計算》面積分配規(guī)則，明確規(guī)定俱樂部等商品房不得參與公共建筑面積的分配。判斷財產(chǎn)所有權的最基本依據(jù)是財產(chǎn)所有權證書。由于會所面積不計入業(yè)主所購房屋建筑面積，因此會所的權屬不計入業(yè)主的房產(chǎn)證。俱樂部的所有權一般以開發(fā)商的名義。根據(jù)民法通則，當會所建筑的產(chǎn)權屬于開發(fā)商時，會所的所有權屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經(jīng)營權，經(jīng)營收入屬于開發(fā)商。業(yè)主無權經(jīng)營俱樂部，也無權要求分享俱樂部的利潤。

開發(fā)商不得隨意處置會所

部分業(yè)主入住后可能會發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。一些開發(fā)商當初買房時承諾的社區(qū)會所，搬進去后就不自覺地消失了。當業(yè)主詢問開發(fā)商為何擅自處置俱樂部時，開發(fā)商將以享有俱樂部所有權為由反駁業(yè)主的要求。真的是這樣嗎？擁有會所所有權的開發(fā)商真的有權隨意處置會所嗎？根據(jù)所有權原則，所有權包括占有、使用、收益和處分四項權利。開發(fā)商可以有權對俱樂部進行處罰，但這種處罰必須以遵守法律為前提。會所是為全體業(yè)主的需求而建，會所的成立也是吸引業(yè)主購房的重要因素。因此，會所不僅是開發(fā)商擁有的產(chǎn)權，也是開發(fā)商與業(yè)主建立商品房買賣關系后應履行的義務。俱樂部建成后，應根據(jù)業(yè)主的需要進行使用和經(jīng)營。開發(fā)商不能隨意使用和處置，否則將是權利的濫用。

如果開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中約定俱樂部的具體服務設施，如果開發(fā)商未履行或擅自變更，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔違約責任。即使在購房合同中沒有類似約定，政府在這方面也對開發(fā)商有要求。開發(fā)商在申請規(guī)劃許可證、施工許可證時，必須有配套商業(yè)服務設施規(guī)劃，不得低于政府的最低要求。如果開發(fā)商擅自使用和處罰俱樂部，實際上是違反了管理義務。

如果開發(fā)商隨意處置會所，業(yè)主一方面可以根據(jù)購房合同要求開發(fā)商承擔違約責任，另一方面可以請求政府行政干預，由政府相關部門做出決定限期改正，給予行政處分。你知道嗎