司法解釋第二十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，人民法院不予支持承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的主張：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；（二）出租人將房屋出售給配偶、父母、子女等近親屬，兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人未在15日內(nèi)明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并辦理登記手續(xù)的?！边@四條法律理由的規(guī)定反對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則。因?yàn)楣灿腥说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)的，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是以債權(quán)為基礎(chǔ)的，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。理論上，這稱(chēng)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合或存在。物權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于債權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人將出租房屋出售給其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女等近親屬的，承租人不得以近親屬的親屬關(guān)系主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。也就是說(shuō)，出租人的近親也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否是一種新的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其法律依據(jù)是什么？放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)然不應(yīng)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。15天是固定期限。承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，必須在十五日內(nèi)表明態(tài)度。如果他沒(méi)有表達(dá)清楚，他將被視為放棄了他的權(quán)利。第三人善意取得租賃房屋的所有權(quán)。第三人出于善意，不知道承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即善意。構(gòu)成善意取得的，立即取得所有權(quán)。如果承租人再次主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將無(wú)法對(duì)抗善意第三人依法取得的實(shí)時(shí)所有權(quán)。根據(jù)司法解釋?zhuān)址竷?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好事，但損失如何認(rèn)定，損害賠償責(zé)任如何認(rèn)定，司法解釋沒(méi)有給出辦法。在司法實(shí)踐中不得操作。關(guān)鍵在于如何計(jì)算承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損失。我的想法是，根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生時(shí)的房?jī)r(jià)和侵權(quán)后的房?jī)r(jià)，差額可以算作損失。另一種方式是參照違約金的一般計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定損害賠償責(zé)任。你知道嗎