1、 簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付定金后怎么辦。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前，在商品房銷售過程中，當(dāng)購房者對房地產(chǎn)感到滿意，并與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向時，開發(fā)商通常會要求購房者簽訂認(rèn)購書（又稱預(yù)約書或訂貨書）。這些認(rèn)購書一般約定了作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積和價格，也約定了購房人應(yīng)當(dāng)支付的預(yù)付款、定金、定金或定金。一般來說，只有買賣雙方書面明確約定“定金”二字，才是法律意義上的定金，才可以適用定金的處罰。但如果買賣雙方在認(rèn)購書中明確約定“因買受人違約導(dǎo)致買賣雙方未簽訂商品房買賣合同的，定金（或定金）不予退還；因開發(fā)商違約導(dǎo)致買賣合同未簽訂的，定金（或定金）”不予退還雙倍返還。那么，定金和定金都屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購買定金。如何確定商品房買賣合同糾紛中的違約責(zé)任，是此類糾紛發(fā)生后必須解決的問題。但商品房買賣合同大多屬于格式合同，違約責(zé)任的承擔(dān)方式比較明確。一旦約定不清，也可以根據(jù)《商品房買賣合同糾紛審理司法解釋》的有關(guān)規(guī)定，確定相關(guān)損失的計算方法。三是商品房交付驗收中應(yīng)注意的問題。房屋驗收前，買受人無法取得住宅鑰匙并辦理入住手續(xù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”是指房屋交付使用。因此，開發(fā)商在拿到住宅鑰匙后，只承擔(dān)房屋質(zhì)量維修責(zé)任，沒有逾期交房的壓力。

2。商品房質(zhì)量缺陷問題及對策。目前，在商品房交付過程中，購房者以此為由拒絕接受商品房的情況屢見不鮮。買方的做法是否符合法律規(guī)定？首先，應(yīng)當(dāng)以商品房買賣合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)違約責(zé)任為依據(jù)。合同交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)拒絕接受該房屋或者解除合同。如果合同中沒有明確約定，商品房的質(zhì)量缺陷是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，從而導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，購房人可以拒絕接受。但對于交付的商品房，存在地面、墻體裂縫、局部滲水、漏水、門窗破損等質(zhì)量缺陷，因為一般不會導(dǎo)致買受人無法達(dá)到合同目的，買受人也不能拒絕接受房屋。由于種種原因，開發(fā)商有時會延遲交房。至于開發(fā)商逾期交房，關(guān)鍵在于開發(fā)商是否有免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遭遇不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如有免責(zé)事由，并及時履行告知義務(wù)，開發(fā)商不能承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。商品房逾期交付沒有豁免的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是，購房人不能以開發(fā)商未承擔(dān)逾期交房責(zé)任為由拒絕收房。在滿足交房條件的前提下，只要開發(fā)商已按合同約定發(fā)出交房通知，即使購房人未按合同約定前來收房，開發(fā)商也已履行了交房義務(wù)。除了買受人明確放棄了接管房屋外，接管房屋本身并不意味著買受人放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。讀者需要法律幫助。歡迎來到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎