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寧波
二手房評估應(yīng)該采用哪種評估體系和方法
目前市場上的各類房價評估系統(tǒng)基本上都采用“比較法”的計算模式，即用戶將房屋信息輸入系統(tǒng)后，評估系統(tǒng)會自動找到與該戶型相似的“目標”房屋進行比較。因為中介公司控制的是實際成交價格，所以“標的”住房是二手房的實際成交。由于不具備交易功能，門戶網(wǎng)站選擇的“標的”大多依賴于網(wǎng)上房屋的報價。
“在二手房交易價格普遍低于報價的前提下，很多網(wǎng)站評估系統(tǒng)在計算價格時會出現(xiàn)不準確的情況?！睆氖略u估模型開發(fā)多年的軟件工程師，透露，“即使中介公司在房源上有優(yōu)勢，其價格評估也未必能‘打百倍’。”。比如，去年全市每月二手房成交1.2萬套，即使是大型中介公司最多也只能占據(jù)30%左右的市場份額。但目前全市在售的二手房小區(qū)有近千個，評估系統(tǒng)無法掌握全市各區(qū)域的成交數(shù)據(jù)，只能依靠個別案例進行補齊，因此很難保證評估價格的準確性?？尚诺脑u估價格來源于“官方”
在傳統(tǒng)的評估過程中，影響房價評估的因素有幾十種，不局限于用戶在網(wǎng)上輸入的10種。如果不能提供科學準確的數(shù)據(jù)支持，網(wǎng)上評估系統(tǒng)更多的是通過這項服務(wù)吸引用戶掛牌購房，方便交易。相比之下，傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)評估是二手房交易各方的唯一選擇，房地產(chǎn)協(xié)會表示，專業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告可以作為申請抵押貸款和出具資產(chǎn)證明的依據(jù)。
目前，各方認可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價主要采用三種方法綜合計算房屋價值，“收益法”采用房屋市場租金計算房價；“成本法”重點是開發(fā)商常用的重置成本，包括土地、土地、土地、土地、土地、土地等，建安成本納入評估范圍；而“成本法”側(cè)重于開發(fā)商常用的重置成本；還有一種中介機構(gòu)常用的“比較法”，即根據(jù)周邊交易樣本的價格對房屋評估價格進行修正。最后，評估人員將采用“低不高”的原則，確定以上三種方法計算出的較低值作為房屋的實際評估價格。因此，購房者可以通過申請貸款來降低金融機構(gòu)的風險，而其他類型的“評估價”并沒有這樣的效果，只能作為決策的參考。你知道嗎
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