經(jīng)紀(jì)公司和客戶之間的關(guān)系是個問題。1以承銷的名義，隱瞞客戶的真實(shí)售價，第三方與客戶進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。一般來說，客戶有兩類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私人房地產(chǎn)業(yè)主（自然人）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，委托的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂書面委托合同，約定委托期限、委托權(quán)限以及委托人和委托人的權(quán)利義務(wù)。委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房相關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人如實(shí)介紹商品房銷售的有關(guān)情況。委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，也應(yīng)當(dāng)參照上述開發(fā)企業(yè)委托方式。同時，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（2001年3月14日建設(shè)部第38次常務(wù)會議通過，自2001年6月1日起施行）第二十八條，委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房，除收取傭金外，不得收取其他費(fèi)用。

從法律角度看，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。它是委托買賣雙方當(dāng)事人之間的一種中介契約行為，而不是表面上的一種紀(jì)律行為。經(jīng)紀(jì)商銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)提供以下信息：除房屋供應(yīng)、銷售價格信息外，還標(biāo)明收取傭金，即傭金按房地產(chǎn)成交價格的3%-5%提取。

事實(shí)上，不少房產(chǎn)中介向購房者提出“包銷”，即對所售樓盤進(jìn)行統(tǒng)一報價，稱價格已經(jīng)包含傭金，或誤導(dǎo)購房者“免收傭金”。事實(shí)上，買賣雙方很難知道真實(shí)的銷售價格。差價是房產(chǎn)中介賺取的，這就是所謂的“差價”，明顯違反了上述法律規(guī)定。

2。從事獨(dú)立住宅成套使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

現(xiàn)行法律法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)性質(zhì)進(jìn)入市場銷售。可售公房必須按照承租人按照房改售房政策辦理購房手續(xù)，再按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)出售給買受人的程序出售。這就是人們通常所說的“兩步一步”政策。根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市銷售管理暫行辦法》（建設(shè)部令第69號，1999年4月22日發(fā)布，自1999年5月1日起施行）第五條，已取得合法產(chǎn)權(quán)證的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，可以在市場上銷售，但有下列情形之一的，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不能銷售，可以在市場上銷售：

（1）以低于住房價格規(guī)定的價格購買（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定動用公款維修的，超出部分未按規(guī)定退還或者補(bǔ)足房價、裝修費(fèi)用的；

（3）在戶籍凍結(jié)區(qū)內(nèi)，已納入拆遷通知范圍的；

（4）共有產(chǎn)權(quán)的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）未經(jīng)抵押人書面同意抵押轉(zhuǎn)讓的；（六）市場銷售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變客戶服務(wù)性質(zhì)的。（八）縣級以上人民政府的法律、法規(guī)和其他規(guī)定不適合銷售的。三。無證經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍、異地非法經(jīng)營。

一些房地產(chǎn)中介在未申請營業(yè)執(zhí)照的情況下開展業(yè)務(wù)。對于他們發(fā)放的名片和廣告，只有他們留下的電話號碼才能打到，就像打游擊戰(zhàn)爭一樣。如果有問題，就沒有消息了。一些房地產(chǎn)中介在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊，并在市區(qū)經(jīng)營，用于稅收或登記目的。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在未登記注冊地經(jīng)營的，必須在營業(yè)地工商部門重新登記備案。但很多公司并沒有按照這一規(guī)定進(jìn)行注冊，但仍在正常經(jīng)營。根據(jù)工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以根據(jù)其注冊資本和適用范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、交易等交易。然而，在房地產(chǎn)交易中，人們往往忽視或不了解其中的差異，一些房地產(chǎn)中介為了獲取利益而故意隱瞞。4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租、出借執(zhí)業(yè)證書。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（2001年3月14日建設(shè)部第38次常務(wù)會議通過，自2001年6月1日起施行），第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同理，嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)估價師資格證、房地產(chǎn)估價師注冊證、房地產(chǎn)估價師資格證、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證。

事實(shí)上，很多房地產(chǎn)中介公司在申請登記時，都是借別人的證件來填員工資格證的數(shù)量。5利用格式合同濫用主體地位，對相對人作出不合理、不公平的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）在簽訂合同時事先準(zhǔn)備好以備再次使用，且未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店鋪通知、憑證、收據(jù)等內(nèi)容符合要約和前款規(guī)定的，視為格式條款。

事實(shí)上，很多房產(chǎn)中介往往利用消費(fèi)者對相關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)不熟悉的事實(shí)，以格式條款的形式任意修改和規(guī)避義務(wù)，限制了消費(fèi)者應(yīng)有的知情權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)利。盡量以合同條款的形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，就會千方百計否認(rèn)，逃避責(zé)任。它夸大了合同行為的“約定”，對他人強(qiáng)加了不平等的條件。

6。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未在規(guī)定期限內(nèi)辦理備案手續(xù)的。

房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布合格房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢驗(yàn)不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。許多中介組織沒有向有關(guān)部門備案。我以為只要拿到營業(yè)執(zhí)照，就可以開始營業(yè)了。我一點(diǎn)也沒注意備案程序。

7。各類房地產(chǎn)廣告信息和內(nèi)容未標(biāo)注警示語，房地產(chǎn)印刷廣告未登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在其門店或某些媒體上發(fā)布廣告信息。例如，對于所謂的“特價房地產(chǎn)”，t