1、 房子抵押時(shí)能買嗎？

1。房子被抵押是怎么回事？房屋抵押是經(jīng)常遇到的事。最常見(jiàn)的是原業(yè)主通過(guò)貸款購(gòu)買的房屋。貸款還沒(méi)還清，房子就抵押給銀行了。此外，也有業(yè)主因個(gè)人債務(wù)等原因?qū)⒎课莸盅航o他人。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其房地產(chǎn)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押期間，該房屋的占有權(quán)和使用權(quán)不變。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣抵押房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。首先，我們來(lái)看看相關(guān)的法律規(guī)定：

擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓無(wú)效的?！?/P>

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押期間抵押物轉(zhuǎn)讓的，未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。但根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋，這一結(jié)論是站不住腳的。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代債務(wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押權(quán)。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。

即在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，抵押物的出售是有效的。對(duì)此，后來(lái)的《物權(quán)法》給出了較為明確的結(jié)論?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者將轉(zhuǎn)讓價(jià)款存入抵押權(quán)人。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押權(quán)的除外?！?/P>

即使抵押房屋買賣合同確認(rèn)有效，只要抵押不解除，房屋就不能辦理過(guò)戶手續(xù)，這是不能更改的！

3。如何正常處理抵押房屋？

在實(shí)踐中，房屋未還清貸款就出售的情況很多，出售抵押房屋的情況其實(shí)非常普遍。首先，在簽訂買賣合同前，要明確房屋是否涉及抵押。

買受人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)知道房屋是否抵押，出賣人也有義務(wù)主動(dòng)告知，并在協(xié)議中明確房屋是否抵押的事實(shí)。第二，買賣合同簽訂后，出賣人應(yīng)當(dāng)在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押。

如果您不了解質(zhì)押，則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，解除質(zhì)押是履行合同的重要內(nèi)容。解除抵押涉及償還抵押權(quán)人的債務(wù)，如償還銀行貸款。資金來(lái)源不同，各方風(fēng)險(xiǎn)也不同。

如果是賣方提出的，對(duì)買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)；如果是買方首付解除的（這是很常見(jiàn)的），對(duì)買方有一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果買受人先要向出賣人支付一大筆首付才能解除抵押，而出賣人又不將這筆錢(qián)用于其他用途，買受人就麻煩了。楊律師提醒您，這種情況可能發(fā)生在一些不良賣家的情況下。出賣人可能因各種原因急需用錢(qián)（賭博、炒股、經(jīng)商等）挪用本應(yīng)用于還貸的款項(xiàng)，導(dǎo)致無(wú)法還貸和解除抵押。有的甚至通過(guò)這種方式賣了不止一個(gè)房間。這時(shí)，如果賣家逃跑或者死豬不怕開(kāi)水，買家就麻煩了。當(dāng)然，也有通過(guò)中介等第三方預(yù)付款拆封的情況，但第三方預(yù)付款時(shí)，第三方肯定會(huì)約定一個(gè)條款，如果出了問(wèn)題誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如果買方在預(yù)付款后未能履行協(xié)議，實(shí)際上相當(dāng)于代表買方預(yù)付款，風(fēng)險(xiǎn)仍在買方身上。

最后，如果抵押物能夠正常解除，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就不會(huì)有障礙，可以及時(shí)轉(zhuǎn)移。如何處理按揭購(gòu)房過(guò)程中的糾紛？（要點(diǎn)）

在房屋抵押期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即確認(rèn)合同有效。履約糾紛通常是由于出賣人未按約定解除質(zhì)押而導(dǎo)致合同無(wú)法正常履行。在這種情況下，如果買方起訴，有兩種選擇。

方案一：出賣人未在合同約定的履行期限屆滿時(shí)解除抵押，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買受人可以向法院起訴解除合同，要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

方案二：出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)未履行解除抵押義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶手續(xù)的，買受人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備代表賣方還清債務(wù)的資金（如果他想要房子就必須放棄）解除抵押。買受人不能代為清償債務(wù)的，法院不予支持其所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求。

封存

2。查封后我們能買房子嗎？

在實(shí)踐中，除了設(shè)定為抵押的房屋外，另一種房屋的轉(zhuǎn)讓也會(huì)受到限制，即國(guó)家機(jī)關(guān)依法查封的房屋，意味著查封期間不能辦理過(guò)戶手續(xù)，這與抵押類似。那么如何確定被查封的房地產(chǎn)買賣合同的效力呢？在實(shí)踐中如何操作？

在《物權(quán)法》頒布前，一般司法實(shí)踐會(huì)認(rèn)定查封房地產(chǎn)后簽訂的買賣合同無(wú)效。除非在法庭辯論結(jié)束前可以解除扣押。實(shí)用法律知識(shí)

物權(quán)法實(shí)施后，依照物權(quán)法第十五條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外，自合同成立之日起生效；一般認(rèn)為封存的房屋買賣合同本身有效，但在解除封存前禁止轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。

被查封的房屋買賣合同處理方法原則上與抵押房屋相同，可以及時(shí)解決查封問(wèn)題，房屋買賣合同可以依次履行。如果問(wèn)題不能解決，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，賣方可以承擔(dān)違約責(zé)任。

不過(guò)，楊律師要提醒大家，在以往的司法實(shí)踐中，購(gòu)買查封房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)買有抵押權(quán)的房產(chǎn)！因?yàn)橛械盅簷?quán)的房產(chǎn)通常只要能還錢(qián)就可以放人，被查封的房產(chǎn)即使有錢(qián)也可能放人。房屋被查封的主要原因如下：

1。房屋所有人涉及其他債務(wù)糾紛的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)職權(quán)或者債權(quán)人的申請(qǐng)，對(duì)房屋采取保全措施。

如果是這種情況，可以通過(guò)及時(shí)還錢(qián)或?yàn)閭鶆?wù)提供擔(dān)保來(lái)解除查封。但有些人可能不止卷入一次債務(wù)糾紛。如果你解決了這個(gè)債務(wù)，你可能沒(méi)有時(shí)間轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前，另一個(gè)債務(wù)被查封。

2。房屋所有權(quán)本身存在爭(zhēng)議，涉及訴訟被查封。在這種情況下，如果