房地產(chǎn)抵押登記是指抵押人對(duì)依法取得的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)后，按照法定程序向有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的房地產(chǎn)權(quán)證上的記載。[1] 房地產(chǎn)是房地產(chǎn)的主要形式。由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利人在任何時(shí)候都不能占有不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。因此，公眾很難通過占有公示的方式識(shí)別權(quán)利的內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)運(yùn)而生，其目的是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，在于公眾通過查閱登記資料，了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和變動(dòng)情況。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記實(shí)質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示。根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂抵押合同，設(shè)立房地產(chǎn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人將抵押合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記。經(jīng)審核符合抵押條件的，由房地產(chǎn)抵押登記部門出具《房地產(chǎn)其他項(xiàng)證書》，并在原《房地產(chǎn)其他項(xiàng)證書》中申請(qǐng)，在《房地產(chǎn)證書》中填寫其他權(quán)利摘要。抵押期限屆滿，抵押人不能履行債務(wù)的，抵押人可以持房地產(chǎn)其他權(quán)利憑證請(qǐng)求處分抵押的房地產(chǎn)。抵押權(quán)人對(duì)處分抵押房地產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理和不動(dòng)產(chǎn)抵押法律制度的重要組成部分，屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記中其他權(quán)利的登記。當(dāng)事人只對(duì)抵押的不動(dòng)產(chǎn)簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，未辦理抵押登記，不導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生。從法律角度看，房地產(chǎn)抵押合同只是當(dāng)事人之間就抵押物設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)合同。當(dāng)?shù)盅簷?quán)成立甚至生效時(shí)，抵押權(quán)尚未形成。抵押合同的履行，即抵押人實(shí)際設(shè)立抵押權(quán)登記抵押物，是物權(quán)行為。此外，國家堅(jiān)決否認(rèn)在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)違反國家強(qiáng)制性、禁止性規(guī)范的抵押登記。即使雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致，也不能承認(rèn)其法律效力，只有符合法律規(guī)定的抵押才能成立登記，承認(rèn)其法律效力。這種國家行為直接強(qiáng)制干預(yù)的目的，是為了有效避免第三人通過不動(dòng)產(chǎn)抵押登記不知道該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)抵押而造成的意外損害，從而保證抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。