一、釘子戶不超5%開發(fā)商可申請強拆嗎？

目前深圳擬出臺新的政策，如果對房屋進行拆遷時，被拆遷房屋超過95%的住戶同意拆遷的，釘子戶在不超過5%的情況下，是可以申請強制拆遷，但該規(guī)定還沒有實施。

于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規(guī)定，“市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業(yè)主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。

而在相關法條更為完善的香港，則采用了“多數(shù)決”的方式，在大多數(shù)業(yè)主的利益與小部分業(yè)主的利益尋找了一種合法的強制執(zhí)行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。

首先，草案第58條設置了“收回收購”的條款，該條規(guī)定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權利人不超過10%的，不愿參與權益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建筑物。而對于政府收回、收購土地使用權和建筑物的，“應當以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權利主體參與城市更新?！?/p>

當不愿參與權益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經(jīng)核準的權益轉(zhuǎn)換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預繳承買價款，申請區(qū)政府強制征收不愿參與權益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權利人的房地產(chǎn)并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標準。

此外，在少數(shù)權利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權利的人，可以向項目所在地的區(qū)政府申請強制售賣項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。

就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產(chǎn)評估機構評估價的平均價為準。評估費由強制售賣的申請人預付。擁有項目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議的任何一個權利主體以及其他法人和公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯(lián)合體競拍。

在完成拍賣后，競得人為項目范圍內(nèi)房地產(chǎn)的單一權利人，其應按本條例的規(guī)定組織實施拆除重建類城市更新項目;拍賣流拍的，強制售賣的申請人應當以拍賣底價購買。

綜合上面所說的，釘子戶不超5%就證明占95％以上的人是同意實施補償政策的，對于開發(fā)商如果要實施強制遷除的話，那么就必須要按照法律規(guī)定的條款來進行辦理，千萬不要因強制而引起各種糾紛，所以，拆遷都是有法律依據(jù)的。

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